Ceny ofertowe mieszkań a ceny transakcyjne

> Ile można wynegocjować przy mieszkaniach , które sa wystawione za 300-400 tys ?

Niewiele.
Sprawdzaj interesującą cię lokalizację i metraż co kilka dni. Jeśli ogłoszenie szybko znika, to jest to cena w miarę transakcyjna.
Jeśli się utrzymuje, to jest za wysoka, ale właściciel nie jest chętny do jej spuszczenia. Nie zależy mu na czasie i wychodzi z założenia, że prędzej czy później i tak zejdzie a jeśli go w końcu przypili, to ewentualnie wówczas wystawi z niższą ceną..

Ostatnio czytałem artykuł o rynku nieruchomości i sytuacji w różnych miastach na bankierze, podawali, że w Gdańsku na wtórnym różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi dochodzą do 30%.
Tyle, że moim zdaniem nie oznacza to, że tyle wynegocjujesz. Po prostu musisz znaleź ofertę, która na starcie jest niższa od większości ogłoszeń. Jeśli chodzi o zaspę, przymorzu i mieszkania 2 pok ok 45m2 nowe budownictwo, to ceny transakcykne są w granichach 10k/m2, jeśli mieszkanie ma coś ekstra np nasłonecznienie, widok i ktoś kupuje dla siebie to cena może być wyższa , ale np te mieszkania powystawiane za 12k/m2 zupełnie się nie sprzedają bez względu co na to co w nich jest.
Jeśli chodzi o wielką płytę to się za bardzo nie znam, ale myślę, że ceny transakcykne mogą oscylować w granicach 7k/m2 ale ja za stare nie dałbym nawet tyle.

Oczywiście mowa o małych mieszkaniach bo takie 60m2 + to w praktyce nowe za 10k/m2 nie schodzą.

A wiesz na jakiej podstawie wyciągnęli takie wnioski? Ano na takiej że skoro średnia cena ofertowa to 8500 a transakcyjna 6700 to znaczy że sprzedający opuszczali ceny o 30%, zaiste niesamowita logika.
Nie pomyśleli że jak były 3 mieszkania, po 7000, 8000 i 12 000zł/m2 (średnia cena ofertowa = 9 000zł) to mogły się sprzedać dwa pierwsze - za 7000 i za 8000zł, no może 5-10% mniej (średnia cena transakcyjna 7500zł)
W praktyce jest po prostu tak jak piszesz - sprzedają się tańsze, mniej przestrzelone mieszkania - wystarczy poobserwować rynek jakiś czas. Różnica przy konkretnym mieszkaniu między ceną oferowaną a ostateczną transakcyjną mieści się w przedziale 2-10%, sporadycznie więcej.
Nikt nie da ofertowej 30% wyższej bo nikt wtedy nawet o mieszkanie nie zapyta. Droższe mieszkania np za 10-12 tys zł/m2 "wiszą" nie zawsze dlatego że przestrzelone ceny a dlatego że na takie mieszkania jest mniej chętnych i/lub w mieszkanie jest wsadzony kosztowny remont który już nie każdemu przypasuje: sprzedający musi szukać, czasami długo, drugiego takiego który za specyficzny wystrój zapłaci. Inaczej mówiąc: mieszkanie i to do remontu sprzedasz szybko, jest bardziej płynne, mieszkanie droższe już trudniej - tak samo dom, czasami nie jest przestrzelony - po prostu dom to nieruchomość mniej płynna, trzeba więcej czasu by znaleźć kupca który też doceni (i zapłaci) za poszczególne elementy, lokalizację.

Wiosną mam zamiar kupić mieszkanie na dolnym trasie. Mam kilka nowych apartamentowców na Zaspie i Przymorzu na oku. Jeżeli oferowane mieszkanie mi się spodoba, to zamierzam wydać 12 tys zł za m2. Jeżeli dzisiaj w stanie deweloperskim mieszkanie kosztuje 10tys zł za m2, to odpowiednio wykończone, oczywiście w moim guście, prawdopodobnie będzie tyle warte. Zamierzam kupić gotowe mieszkanie, bo chcę oszczędzić czas i kłopoty związane z robotami wykończeniowymi. Wiem, że właściciel, który włożył w wykończenie mieszkania stosunkowo dużo kasy, nie będzie nikomu robił prezentów. Ja również nie zamierzam nikogo oszukiwać i uważam, że cena 12 tys. za m2 w upatrzonych przeze mnie budynkach, będzie uczciwa.

Sprzedajesz wykończone mieszkanie na dolnym tarasie?

Tak jak napisałem, zamierzam kupić.
Zapewne będą negocjacje ze sprzedającym, ale jestem przygotowany na dosyć duży wydatek i jestem gotów zapłacić taką cenę. Nie zamierzam tracić kolejnych lat w oczekiwaniu na spadki cen. Życie jest krótkie, a ja chcę zdążyć pomieszkać w jednej z wymienionych dzielnic Gdańska :)

Znalezienie mieszkania bez śladów użytkowania (czyli max 2-3 letnie) , które ktoś kupił i wykańczał porządnie i dla siebie w racjonalnej cenie porównałbym do znalezienia 2-3 letniego auta z małym przebiegiem, czyli w praktyce prawie niemożliwe. Po prostu takich mieszkań nikt nie sprzedaje. Te świeże, które są w ofertach to zakupione inwestycyjnie, a takie rzadko spełniają kryteria osób szukających dla siebie i jest w nich doliczony niemały zysk właściciela, prowizja pośrenika, podatek od zysku. Do opłacenia jeszcze PCC.
Kolejna sprawa, co prawda zupełnie subiektywna, ale mając budżet na 2 pokoje z garażem rzędu 600 tys nawet teraz na górce cenowej można kupić bardziej prestiżowe lokalizacje niż zaspa czy przymorze.

"Bardziej prestiżowe" nie jest równoważne z "bardziej przyjazne do mieszkania" . Bliżej morza, (Jelitkowo), to dalej od infrastruktury miejskiej, Blisko starego miasta, to duży ruch turystyczny. Zaspa i Przymorze są to lokalizacje łączące w sobie dużo pozytywnych cech, które nie mają inne dzielnice.