Nieruchomości, kredyty itp.

Niedawne doniesienia o sprzedaży kredytów mieszkaniowych w II kw. 2016 roku mogą sugerować, że kondycja krajowego rynku hipotecznego jest znacznie lepsza niż przed rokiem. W rzeczywistości sytuacja kredytodawców przedstawia się mniej optymistycznie. Sprzedaż nowych hipotek w II kw. 2016 r. wzrosła, ponieważ młodzi Polacy walczyli o topniejące fundusze z MdM-u. Gdy rządowe dopłaty przestaną płynąć na rynek mieszkaniowy, okaże się, jaki jest rzeczywisty potencjał sprzedaży nowych kredytów. Wbrew pozorom, to nie kolejny wzrost wymaganego wkładu własnego (od 1 stycznia 2017 r.) powinien najbardziej martwić banki.

Świetny dla kredytodawców może być tylko początek przyszłego roku

Krajowy rynek kredytów hipotecznych już od dłuższego czasu cechuje się dość widoczną sezonowością. Przez ostatni rok wahania wartości nowych hipotek były spowodowane również zmianami w programie MdM. Banki odczuły napływ wniosków kredytowych, gdy została wprowadzona możliwość dotowania używanych lokali oraz domów i zwiększyło się dofinansowanie dla części rodzin. Wpływ tego czynnika był widoczny w IV kw. 2015 r. Kolejny napływ wniosków o kredyt z dopłatą poprawił wyniki sprzedażowe banków z II kw. 2016 r. Jeżeli poprzez zastosowanie tzw. średniej kroczącej wygładzimy wykres z jednorazowych wahań, to można lepiej zauważyć wzrostowy trend w wartości nowych hipotek po IV kw. 2014 r.

Rzeczywisty potencjał krajowego rynku kredytów mieszkaniowych po III kw. 2015 r. jest nieco maskowany przez program MdM. Trzeba jednak pamiętać, że w okresie najlepszych wyników Mieszkania dla Młodych (IV kw. 2015 r.), ponad 25% nowych kredytów hipotecznych, zostało udzielonych z rządową dopłatą. Część kredytobiorców uczestniczących w MdM-ie na pewno nie kupiłaby mieszkania bez dotacji pokrywającej nawet cały wymagany wkład własny.

Można oczekiwać, że wyniki rynku kredytów mieszkaniowych pogorszą się w III i IV kw. 2016 roku, a ponowna poprawa nastąpi na początku stycznia. Od 1 stycznia 2017 r. nabywcy używanych mieszkań oraz lokali deweloperskich z przyszłorocznym terminem ukończenia będą masowo składać wnioski o dopłatę z puli zamrożonej na początku minionych wakacji. Te odblokowane środki (373 mln zł), prawdopodobnie skończą się już w marcu lub kwietniu 2017 r. Po przejściowym ożywieniu program MdM nie będzie już tak mocno jak wcześniej wspierał sprzedaży nowych kredytów.

Nieunikniona podwyżka stóp procentowych NBP i stawek referencyjnych kredytów w PLN (m.in. WIBOR-u 3M) będzie kolejnym ciosem popytowym dla banków. To właśnie niskie oprocentowanie (obok MdM-u) było tym czynnikiem, który zwiększał liczbę nowych kredytów hipotecznych. Spadek oprocentowania w II kw. 2015 roku stworzył dogodne warunki do wzrostu sprzedaży hipotek. Skutki tej zmiany zostały częściowo skompensowane przez podwyżki marż. Wzrost średniej marży przejawia się większą luką pomiędzy notowaniami WIBOR-u 3M i średnim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych.

Liczba potencjalnych nabywców mieszkań spadnie szybko i nieubłaganie

Wraz z upływem kolejnych tygodni, krajowe media coraz częściej informują o wzroście wymaganego wkładu własnego na początku stycznia 2017 r. Zmiana w stosunku do obecnych warunków kredytowania nie będzie jednak bardzo znacząca. Począwszy od 1 stycznia 2017 r. nabywca mieszkania niewykupujący ubezpieczenia kredytu powinien wnieść wkład wynoszący 20%, a nie 15% wartości kupowanego lokum. Regulacje KNF-u pozwalają na sprzedaż kredytów finansujących 90% nieruchomości po 31 grudnia 2016 r. Podobnie jak obecnie, takie ryzykowne hipoteki będą oferowane z dodatkową polisą (ubezpieczeniem niskiego wkładu). Można oczekiwać, że przynajmniej kilka banków nie wycofa się ze sprzedaży kredytów na 90% mieszkania.

W związku z powyższym, trzeba ostrożnie oceniać wpływ przyszłorocznej podwyżki limitów LtV (LtV = wartość kredytu/wartość mieszkania). Kwestia nowych zaleceń KNF-u, w ogóle nie będzie dotyczyć około połowy kredytobiorców. Zgodnie z danymi AMRON SARFiN, właśnie tyle osób zaciągających nowy kredyt mieszkaniowy samodzielnie finansuje powyżej 20% wartości lokum. Gdy kredyty na więcej niż 90% mieszkania były jeszcze oferowane przez banki, takie hipoteki wybierała jedna piąta klientów. Obecnie wiele osób nieposiadających dziesięcioprocentowego wkładu korzysta z programu Mieszkanie dla Młodych. Dopiero gdy program MdM straci jakiekolwiek rynkowe znaczenie, będzie można ocenić faktyczny wpływ podwyższonych limitów LtV.

Z punktu widzenia banków i deweloperów zmiany demograficzne mogą być bardziej problematyczne od wprowadzenia minimalnych limitów wkładu własnego (10%/20%). Projekcje Europejskiego Urzędu Statystycznego wskazują, że przez kolejne lata zmaleje grupa najbardziej perspektywicznych nabywców mieszkań (tzn. par decydujących się na dziecko). Według prognoz Eurostatu, w 2020 r. liczba żywych narodzin ma być o 8% niższa od ubiegłorocznego wyniku. Ten spadek prawdopodobnie będzie większy, gdyż projekcje Eurostatu nie uwzględniają całego rozmiaru emigracji zarobkowej. W trakcie kolejnych 15 lat (2015 r. - 2030 r.), liczba rodzących się dzieci może spaść o jedną czwartą. Tylko radykalna poprawa sytuacji demograficznej Polski, połączona z szybszym rozwojem gospodarczym, zmieniłaby długookresowe prognozy dla rynku hipotek.

Podobno w Polsce jest drogo.

W Chinach 17 miesiąc z rzędu rosną ceny nieruchomości. Władze kolejnych miast wprowadzają ograniczenia w zakupie więcej niż jednego mieszkania.

W największych miastach Chin ceny metra kwadratowego nieruchomości wzrosły w ubiegłym miesiącu o niemal 3 procent. Obecnie średnia cena metra kwadratowego nieruchomości w dużych chińskich miastach to równowartość około 8 000 złotych.

Najdroższe nieruchomości są w Shenzhen, położonym przy granicy z Hongkongiem. Tam cena metra kwadratowego u dewelopera we wrześniu osiągnęła równowartość około 32 000 złotych

Władze dużych miast wprowadzają restrykcje w zakupie mieszkań. W Pekinie obowiązkowy wkład własny na pierwsze mieszkanie podniesiono do 35 procent, przy drugim do 50 procent, a nawet 70 procent, jeśli mieszkanie ma więcej niż 144 metry kwadratowe.

Podobne działania podjęły też inne miasta. W Tianjinie zadecydowano, że w ścisłym centrum miasta mieszkańcy mogą mieć tylko jedną nieruchomość.

W opinii ekspertów, władze chcą powstrzymać spekulantów na rynku nieruchomości.

Jakby u nas takie cuda zrobili to mielibyśmy normalne ceny mieszkań.

Co wy tu jakies prace doktoranckie produkujecie na forum ? kto to wszystko przeczyta ?!
Powiedzcie mi lepiej, kiedy uda mi sie sprzedac dom w Sopocie, bo baner wisi juz ze 2 lata i ciagle chetnych jak na lekarstwo.
Turysci do zwiedzenia pchaja mi sie drzwiami i oknami, ale jakis porzadny gosc z forsa NIE !

ceny u nas sa w miare normalne ani drogo ani tanio, ok 2 lata temu kiedy ceny byly nizsze tez ludzie narzekali, ze drogo.

Tak to juz jest, ze obojetnie jaka bedzie cena i tak beda narzekac, ze drogo.

Widocznie masz zawyzona cene, proste jak drut. Ludzie nie sa glupkami i skoro budowlanka ruszyla z kopyta a Tobie nie idzie sprzedaz od 2 lat tzn, ze cena jest oderwana od rzeczywistosci.

Przeciez to Sopot ! Nie bede pozbywac sie domu za pare groszy !
Naokolo wszystkie domy do sprzedania tez za tyle samo chodza.
Wiec po co mam obnizac cene ? Zeby sie ze mnie ludzie smieli ?!

Przyjdzie jakis cwaniak i kupi za pare groszy. I jeszcze bedzie opowiadac wkolo, jaki to "interes zycia" zrobil.

O nie, juz taki naiwny to ja nie jestem ! Jeszcze bedzie tak, ze nabywcy beda mi sie pchac drzwiami i oknami. Mnie sie nie spieszy .... poczekam sobie te pare latek ! Tylko sie sytuacja wyklaruje !

Widac, wszczyscy w okolicy sa oderwani od rzezcywistosci i zyja mitami o wyjatkowosci Sopotu. Owszem jest drozej niz w Gdansku i Gdyni ale ceny niektorych domow/mieszkan to fantazja.
A z czekaniem to moze sie okazac, ze Twoje dzieci i wnuki beda dalej czekac na kupca.

Ostatnio przegladalem oferty z Monciaka/najblizszej okolicy i te same mieszkania sa od kilku lat na sprzedaz. A ceny? 12-22tys/m2.
Po rozmowie z kilkoma posrednikami doszedlem do wniosku, ze ta lokalizacja schodzi za 6-11 tys czyli o polowe taniej.

Tak wiec domy/mieszkania w okolicy nie chodza za tyle samo tylko sa to pobozne zyczenia wlascicieli oderwanych od Ziemii.

Wlasciciele zapewne dalej beda czekac kolejne 50 lat na odbicie bo przeziez Sopot jest drogi.

Dlaczego niby ceny maja byc "oderwane od rzeczywistosci" ?
Przeciez nie ja je ustalam, tylko agent z biura nieruchomosci,co przyszedl, obejrzal i wycenil na tyle i tyle !
Czegos przeciez ich na tych kursach ucza.
Z kosmosu takich stawek za 1m2 nie biora.
A jak obnize moja cene o polowe, sprzedam,lecz za te pieniadze nie kupie sobie w 3city nic innego, bo inni na pewno swoich cen nie poobnizaja.
Kupowac tanio gdzies na wsi ze 100 km od Trojmiasta tez mi sie nie usmiecha, bo tu mam prace (ja i zona), dzieci studiuja na miejscu i tu mamy cala rodzine !
Nie ma dobrej rady. Trzeba czekac !

Cóż z tego, że "to Sopot" ? Ważne (chyba) byś żył, jak chcesz i był szczęśliwy, wiedział czego chcesz...
Wiem, że trudno uwierzyć ale są ludzie, dla których Sopot nie jest tak atrakcyjnym miejscem do życia, jak to się utarło i powiela w legendach słownych i nie tylko...

Ludzie śmieją się z tego, czego nie rozumieją. Przygłup się śmieje. Mądry rozumie komfort decyzji i sytuacji...
W każdym razie, życzę Tobie żebyś sprzedał po atrakcyjnej (dla Ciebie) cenie i zaczął żyć dla siebie, nie dla ludzi.

Ps
Dom w Sopocie? Apartament, może... gdy się lubi Sopot...

Posrednik wycenil dom bo podobno na tym sie zna. I jaki jest tego efekt? Sprzedales? Nie. Czekasz od 2 lat na kupca i doczekac sie nie mozesz. Tak jak Twoi sasiedzi. Dalej uwazasz, ze cena jest realna? Myslisz, ze posrednik ma jakas magiczna wiedze i jest nieomylny? Posrednik zawsze proponuje zawyzona cene po to aby (tak jest zawsze) podczas negocjacji obnizyc cene do kwoty, ktora Ciebie satysfakcjonuje.

Przyklad.
Dom warty milion, wystawiony za 1 100 000. Przychodzi chetny. Negocjuje, obniza mu sie cene o 100 000 i sprzedaje. Kupiec zadowolony, ze jest dobrym negocjatorem. Sprzedajacy, ze dostal swoj milion.

Takze te stawki posrednikow to czysta fantazja.

Jesli chcesz aby ludzie podpowiedzieli Ci ile daliby za Twoj dom podaj link do ogloszenia.

A mnie się wydaje, że wycena nieruchomości zależy od tego, do jakiej grupy nabywców mamy zamiar trafić.
Jeżeli chcemy trafić do nabywcy, który chce szybko na nieruchomości zarobić, czyli kupić i sprzedać, - cena musi być kusząco niska; sprzedaż nastąpi szybko.
Jeżeli nabywcą ma być osoba kupująca na wynajem, cena może być nieco wyższa, bo zwrot będzie zależał nie tylko od ceny kupna, ale i od wysokości czynszu najmu. Tutaj troszkę trzeba poczekać, ale też nie za długo.
Jeżeli nieruchomość ma być dla klienta na użytek własny do zamieszkania, to cena może być wysoka, bo jeżeli trafi się na odpowiedniego klienta, któremu nieruchomość po prostu bardzo przypadnie do gustu, to taki klient będzie gotów nawet przepłacić, byleby pozyskać nieruchomość. W takim przypadku trzeba oczywiście czekać znacznie dłużej .

Inną wartość ma ta sama nieruchomość np. działka, dla nabywcy z drugiego końca Polski, a inną dla sąsiada, który zamierza rozbudować posesję, a swoją działkę ma bardzo wąską.

Nieruchomosc jest tyle warta za ile ktos ja kupi. Skoro od 2 lat nie mozesz jej sprzedac tzn, ze jest mniej warta niz sobie zyczysz.

Jeśli zainteresowanie programem Mieszkanie dla młodych utrzyma się na wcześniej obserwowanym poziomie, pieniędzy z odblokowanej w styczniu 2017 roku puli wystarczy zaledwie na dwa, a w najlepszym razie trzy miesiące.

Program Mieszkanie dla młodych wciąż jest obecny w ofercie deweloperów. W tej chwili nie można jednak wnioskować w bankach o kredyty z dopłatą na ten lub przyszły rok. Można jedynie rezerwować środki na 2018 rok.

Od stycznia obsługujący program Bank Gospodarstwa Krajowego odblokuje część środków przeznaczonych na dopłaty w 2017 roku, jednak patrząc na to, jakim w ostatnich miesiącach zainteresowaniem cieszył się MdM, środków tych zapewne nie wystarczy na zbyt długo.

MdM ofiarą własnego sukcesu

Program Mieszkanie dla młodych ruszył w 2014 roku i zaplanowany był na 5 lat, do końca 2018 roku. Już dziś wiadomo, że nie będzie kontynuowany. Na każdy rok trwania programu zaplanowano określoną pulę środków. Początkowo MdM nie cieszył się zbyt dużym zainteresowaniem, jednak po zmianach założeń programu, jakie wprowadzono we wrześniu 2015 roku, środków na dopłaty zaczęło bardzo szybko ubywać. Limit zaplanowany na 2016 rok wyczerpał się już w marcu tego roku i od tego czasu nie można już składać wniosków o kredyty z dopłatą na bieżący rok.

Nadal można było rezerwować dopłatę na 2017 rok. I w tym przypadku przepisy regulujące działanie programu określają jednak limit środków, które można zarezerwować z wyprzedzeniem. Zgodnie z nimi, przed rozpoczęciem 2017 roku BGK nie mógł rozdysponować więcej niż połowa środków całego limitu przewidzianego na ten rok. W momencie kiedy do BGK trafiły wnioski o dopłaty na 2017 rok na łączną kwotę wynoszącą około 373 mln zł (połowa z puli 746 mln zł przewidzianej na 2017 rok), BGK nakazał bankom wstrzymanie przyjmowania kolejnych wniosków. Stało się to w lipcu br. Oznacza to, że do końca tego roku można składać wnioski o kredyty z dopłatą jedynie na 2018 rok. Pozostałe 373 mln zł przewidziane na 2017 rok odblokowane zostanie dopiero w styczniu.

373 mln zł na dopłaty MdM do wzięcia od stycznia

Patrząc jednak na zainteresowanie, jakim dopłaty na 2017 rok cieszyły się od marca tego roku (po wyczerpaniu całej puli środków przewidzianej na 2016 rok i wstrzymaniu przyjmowania wniosków o kredyty z dopłatą MdM na ten rok) można przypuszczać, że pozostałych na 2017 rok 373 mln zł, które będą do rozdysponowania od stycznia, nie wystarczy na zbyt długo.

Najprawdopodobniej środki te rozejdą się w całości już w pierwszych dwóch, a w najlepszym razie trzech miesiącach 2017 roku. Zainteresowanie kredytami w ramach programu Mieszkanie dla młodych może być tym większe, że dla kredytobiorców nie posiadających wymaganego wkładu własnego otrzymanie dopłaty może być jedną z ostatnich szans na uzyskanie kredytu na własne M. Od 2017 roku, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny bowiem wymagać standardowo 20 proc. wartości nieruchomości jako wkład własny klienta. Przy zastosowaniu dodatkowego ubezpieczenia lub zabezpieczenia niektóre banki najprawdopodobniej będą wciąż dawały możliwość kredytowania do 90 proc. wartości nieruchomości, jednak pozostałe 10 proc. to bezwzględnie wymagany minimalny wkład własny klienta.

Wniosek z Twojej wypowiedzi taki: jeżeli nieruchomość znajdzie kupca za przysłowiową złotówkę, ... jest warta złotówkę. ... Ciekawe

Za przysłowiową złotówkę zostały sprzedane/sprywatyzowane niektóre zakłady produkcyjne z czasów PRL. Podobno tyle były warte, bo kupców oferujących wyższą cenę nie było.
Wówczas i dzisiaj wielu zadaje retoryczne pytanie ... czy była konieczność ich sprzedaży/prywatyzacji ... po tak niskiej cenie?

A kupiłbyś np. ECS czy Stadion na Letnicy za złotówkę, przy założeniu, że nie wolno ci tego zburzyć ani zmienić profilu działalności?

Powyższe pytania/komentarze pozwalają wrócić do tematu niesprzedanego mieszkania w Sopocie.
Wartość mieszkania jest tyle warta w danej chwili, za ile ktoś jest chętny je kupić, ale
przed sprzedażą trzeba zadać sobie pytania:
- czy koniecznie potrzebuję gotówki ? Jeżeli odpowiedź brzmi: nie potrzebuję koniecznie teraz gotówki - zadaje kolejne pytanie:
- czy jestem w stanie nieruchomość utrzymać, a może nawet na niej zarabiać. Jeżeli odpowiedź brzmi: tak, mam z nieruchomości zysk
- wstrzymuję się ze sprzedażą i czekam na kupca nawet kolejne lata.
Z komentarzy gościa z Sopotu wynika, że jest gotów poczekać na kupca oferującego lepszą cenę.
Czy kupiłbym za przysłowiową złotówkę ECT czy stadion w Letnicy, oczywiście, że kupiłbym nawet za 2 przysłowiowe złocisze, ... pod warunkami określonymi tym razem z mojej strony np. systematycznego otrzymywania odpowiednio skalkulowanych subwencji.

Prawie 9 000 zł/mkw. oczekują właściciele używanych mieszkań wystawionych na sprzedaż w stolicy. Warszawa niezmiennie stoi pod tym względem na czele najdroższych miast, ale niewiele mniejsze stawki obowiązują także w Krakowie czy Gdańsku.

Wrześniowe stawki ofertowe za 1 mkw. mieszkania na sprzedaż nie wykazały większych wahań względem poprzedniego miesiaca. Od dłuższego czasu na rynkach nieruchomości nie widać zmian, a eksperci przewidują dalsze utrzymanie się warunków gospodarczych.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Co prawda we wrześniu w większości analizowanych miast deweloperzy oczekiwali od kupujących kwot niższych niż miesiąc wcześniej, jednak obniżki były tylko kosmetyczne największe z nich nie przekraczały 100 zł/mkw.

Poszukujący nowych mieszkań o średnim metrażu (38-60 mkw.) w najdroższym mieście Warszawie najczęściej mogli zobaczyć w ofertach stawki rzędu 7700 zł/mkw. Niewiele niższy próg obowiązywał w Krakowie, gdzie lokale w takiej samej kategorii wyceniano na 6626 zł/mkw. Stawki powyżej granicy 6000 zł/mkw. obowiązywały jeszcze w Poznaniu (6376 zł/mkw.) i Gdańsku (6095 zł/mkw.). Niewiele tańsze propozycje padały we Wrocławiu, gdzie średnia stawka na rynku pierwotnym wyniosła 5927 zł/mkw.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w wybranych miastach Polski we wrześniu 2016

Miasto Metraż Rynek pierwotny Rynek wtórny

Gdańsk 0-38 7415 7129

Gdańsk 38-60 6095 6359

Gdańsk 60-90 6034 6200

Najtańszym wśród dziewięciu analizowanych miast był Szczecin ze stawką 4785 zł/mkw. Niewiele więcej za mieszkanie od dewelopera oczekiwano w Łodzi 4968 zł/mkw.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Jeszcze mniejsza dynamika obowiązywała, tradycyjnie już, na rynku mieszkań używanych. Starsze lokale, zbudowane w lepszych lokalizacjach, wciąż trzymają cenę i w kilku miastach wyceniane są wyżej niż nowe nawet o kilkaset złotych. Takie różnice odnotowano w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. W przypadku Wrocławia wyżej cenione są tylko używane mieszkania o mniejszym metrażu.

W stolicy różnica pomiędzy nowym mieszkaniem a tym z rynku wtórnego wynosi ponad 500 zł. Za używane mieszkanie o powierzchni 38-60 mkw. sprzedawcy oczekiwali we wrześniu średnio 8266 zł/mkw. Sporo niższe stawki dotyczyły lokali krakowskich (6844 zł/mkw.) i gdańskich (6359 zł/mkw.). Blisko granicy cenowej 6000 zł/mkw. były także mieszkania we Wrocławiu (5945 zł/mkw.) i w Poznaniu (5930 zł/mkw.)

Najtańszym miastem w analizie była Łódź ze średnią ceną wynoszącą 3970 zł/mkw. To jedyna lokalizacja objęta badaniem, w której stawka za lokal z rynku wtórnego nie przekroczyła 4000 zł/mkw.

Widze, ze mimo narzekan Polakow, ze sa biedni i ze dutkow malo, z roku na rok stajemy sie bogatsi.
Dla tych ze znajomoscia francuskiego podaje strone Eurostat, gdzie wyraznie widac,ze sie bogacimy (artykul z 17.10.2016) :

http://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/7695760/3-17102016-BP-FR.pdf/0cea3193-243a-4fb4-8e05-0c2e73bcd8a1

W 2008 r. ludzi bardzo biednych bylo w Polsce 17,7% spoleczenstwa. W 2015 r. juz tylko 8,1%.
Dla porownania mamy tutaj taka np. Grecje - odpowiednio: 11,2% i 22,2%.
Sloneczna Italia :7,5% i 11,5%.
Nawet ta biedna Rumunia powoli, powoli odbija sie od dna !

Do czego zmierzam : ano do tego, ze ceny nieruchomosci raczej spadac juz nie beda. Emigracja tez w koncu wyhamuje, bo inne kraje sa juz Polakami nasycone. Zreszta, mit bogatego Zachodu powoli upada.
Jezeli ktos sprzedac nie moze, niech poczeka. Jezeli ktos planuje kupic, niech sie za dlugo nie zastanawia. Takie jest moje prywatne zdanie. Pozdro !