Widok
Bańka na rynku nieruchomości już jest ale szybko nie pęknie
Ceny mieszkań odjechały ale wcale nie stanieją.
Kreacja pieniądza przez banki będzie kontynuowana, pompowanie balonika trwa, nikt nie jest zainteresowany powstrzymaniem tego. Tzn część jest, "zwykli" ludzie tyle że oni nie mają żadnego wpływu na to co robią banki.
Reszta natomiast jest zainteresowana wzrostem wartości:
- banki bo to napędza sprzedaż kredytów hipotecznych, podnosi ich wartość oraz... zwiększa bezpieczeństwo udzielanych kredytów (rośnie wartość hipoteki będącej zabezpieczeniem nieruchomości)
-właściciele mieszkań - z powodów oczywistych
-ludzie którzy się cokolwiek dorobili: wobec faktu że pieniądz jest coraz mniej warty (realna inflacja jest znacznie wyższa niż podaje GUS) uciekają z kapitałem w dobra trwałe - a co kupisz? Żarcie? Za milion, pięć milionów? Nie bardzo, chyba że kontrakty a to nie każdy, trzeba mieć wiedzę i to spekulacja. Samochody - generalnie tracą na wartości. Elektronikę - to już w ogóle. Złoto - słabo.
Jako pewne inwestycje pozostają głównie nieruchomości, to wartość zrozumiała i namacalna. I nie tak elitarna jak np obrazy, inwestowanie w sztukę.
Część te nieruchomości próbuje wynajmować, część trzyma jako lokatę kapitału, czeka na wzrost cen i/lub traktuje jako mieszkanie wakacyjne, dla siebie, znajomych, rodziny.
Developerzy w Trójmieście a zwłaszcza w Gdańsku znacznie się rozwinęli - na szczęście budują dużo - ale to i tak zdecydowanie za mało wobec popytu - oprócz "zwykłej" migracji z Kaszub, Mazur (tak jak Wrocław ma z Dolnego Śląska, Wielkopolski, a Kraków z Małopolski, Świętokrzyskiego itp) w Gdańsku (i Sopocie) nakładają się aż dwa popyty:
- lokata kapitału (do tego nadają się głównie Warszawa i właśnie Trójmiasto)
-pod wynajem,w tym dynamiczny i bardzo mocny wynajem krótkoterminowy
Do tego mamy jeszcze trend ogólnokrajowy poprawy warunków mieszkaniowych
W ostatnich latach na rynek trafiło mnóstwo mieszkań a nie osłabiło to popytu, strach pomyśleć co by było gdyby developerzy byli słabi. A właściwie to wiadomo co by było - to co stało się w latach 2006-2008r - skokowe/szokowe wzrosty cen.
Czym to się skończy? Niczym
Jeśli liczycie na bańkę to możecie się mocno przeliczyć.
Kto zmigrował i kupił nagle nie wróci na mazurską wieś
Kto poprawił sobie warunki nie wróci do gorszych, prędzej będzie gryzł ziemię, wyjedzie na saksy a mieszkanie utrzyma
Kto kupił jako lokatę też nie sprzeda bo gdzie ucieknie? Co kupi?
Kto kupił na wynajem raczej też się nie pozbędzie bo nieruchomość daje mu mały ale stabilny zysk a do tego długoterminowy wzrost nieruchomości - przy korekcie/spadkach może się część wykruszyć, przestraszyć ale większość będzie trzymać.
Banki nadal będą zainteresowane podkręcaniem rynku.
Jedynymi którzy mogliby wpłynąć na ten rynek byliby developerzy - gdyby nagle zaczęli produkować 2-3x więcej mieszkań - ale wciąż mamy przepisy, procedury sprawiające że nie da się szybko ani prosto a właściwie to w ogóle zwiększyć produkcji - ba! wprost przeciwnie, developerzy nie nadążają z produkcją sprzedają już dziury w ziemi z odbiorami za 3 lata a może i cztery lata bo większość boryka się z problemem terminowego oddania budynków.
Reasumując kierunek jest jeden choć pewnie będzie spokojniej niż w ostatnich latach.
Dla "szarego człowieka" to nadal nie są dobre czasy ale czy kiedyś były?
Kreacja pieniądza przez banki będzie kontynuowana, pompowanie balonika trwa, nikt nie jest zainteresowany powstrzymaniem tego. Tzn część jest, "zwykli" ludzie tyle że oni nie mają żadnego wpływu na to co robią banki.
Reszta natomiast jest zainteresowana wzrostem wartości:
- banki bo to napędza sprzedaż kredytów hipotecznych, podnosi ich wartość oraz... zwiększa bezpieczeństwo udzielanych kredytów (rośnie wartość hipoteki będącej zabezpieczeniem nieruchomości)
-właściciele mieszkań - z powodów oczywistych
-ludzie którzy się cokolwiek dorobili: wobec faktu że pieniądz jest coraz mniej warty (realna inflacja jest znacznie wyższa niż podaje GUS) uciekają z kapitałem w dobra trwałe - a co kupisz? Żarcie? Za milion, pięć milionów? Nie bardzo, chyba że kontrakty a to nie każdy, trzeba mieć wiedzę i to spekulacja. Samochody - generalnie tracą na wartości. Elektronikę - to już w ogóle. Złoto - słabo.
Jako pewne inwestycje pozostają głównie nieruchomości, to wartość zrozumiała i namacalna. I nie tak elitarna jak np obrazy, inwestowanie w sztukę.
Część te nieruchomości próbuje wynajmować, część trzyma jako lokatę kapitału, czeka na wzrost cen i/lub traktuje jako mieszkanie wakacyjne, dla siebie, znajomych, rodziny.
Developerzy w Trójmieście a zwłaszcza w Gdańsku znacznie się rozwinęli - na szczęście budują dużo - ale to i tak zdecydowanie za mało wobec popytu - oprócz "zwykłej" migracji z Kaszub, Mazur (tak jak Wrocław ma z Dolnego Śląska, Wielkopolski, a Kraków z Małopolski, Świętokrzyskiego itp) w Gdańsku (i Sopocie) nakładają się aż dwa popyty:
- lokata kapitału (do tego nadają się głównie Warszawa i właśnie Trójmiasto)
-pod wynajem,w tym dynamiczny i bardzo mocny wynajem krótkoterminowy
Do tego mamy jeszcze trend ogólnokrajowy poprawy warunków mieszkaniowych
W ostatnich latach na rynek trafiło mnóstwo mieszkań a nie osłabiło to popytu, strach pomyśleć co by było gdyby developerzy byli słabi. A właściwie to wiadomo co by było - to co stało się w latach 2006-2008r - skokowe/szokowe wzrosty cen.
Czym to się skończy? Niczym
Jeśli liczycie na bańkę to możecie się mocno przeliczyć.
Kto zmigrował i kupił nagle nie wróci na mazurską wieś
Kto poprawił sobie warunki nie wróci do gorszych, prędzej będzie gryzł ziemię, wyjedzie na saksy a mieszkanie utrzyma
Kto kupił jako lokatę też nie sprzeda bo gdzie ucieknie? Co kupi?
Kto kupił na wynajem raczej też się nie pozbędzie bo nieruchomość daje mu mały ale stabilny zysk a do tego długoterminowy wzrost nieruchomości - przy korekcie/spadkach może się część wykruszyć, przestraszyć ale większość będzie trzymać.
Banki nadal będą zainteresowane podkręcaniem rynku.
Jedynymi którzy mogliby wpłynąć na ten rynek byliby developerzy - gdyby nagle zaczęli produkować 2-3x więcej mieszkań - ale wciąż mamy przepisy, procedury sprawiające że nie da się szybko ani prosto a właściwie to w ogóle zwiększyć produkcji - ba! wprost przeciwnie, developerzy nie nadążają z produkcją sprzedają już dziury w ziemi z odbiorami za 3 lata a może i cztery lata bo większość boryka się z problemem terminowego oddania budynków.
Reasumując kierunek jest jeden choć pewnie będzie spokojniej niż w ostatnich latach.
Dla "szarego człowieka" to nadal nie są dobre czasy ale czy kiedyś były?
2
2
Gregrex ... teraz to odjechałeś, jak te ceny mieszkań ….
"Jedynymi którzy mogliby wpłynąć na ten rynek byliby developerzy - gdyby nagle zaczęli produkować 2-3x więcej mieszkań" … i oddawali je ludziom na talony, które byłyby przydzielane potrzebującym pracownikom w zakładach pracy, oczywiście po pozytywnym zaopiniowaniu wniosku przez sekretarza podstawowej organizacji partyjnej … hehehe :)
"Jedynymi którzy mogliby wpłynąć na ten rynek byliby developerzy - gdyby nagle zaczęli produkować 2-3x więcej mieszkań" … i oddawali je ludziom na talony, które byłyby przydzielane potrzebującym pracownikom w zakładach pracy, oczywiście po pozytywnym zaopiniowaniu wniosku przez sekretarza podstawowej organizacji partyjnej … hehehe :)
4
0
Żadne talony, po prostu gdyby mocno zwiększyła się podaż wtedy teoretycznie ceny mogłyby spaść - w innej sytuacji, w sytuacji gdy podaż jest mniejsza niż popyt tak jak mamy do czynienia do tej pory na spadki nie ma szans - popyt wzmacniany przez inwestorów z Polski, którzy nie myślą o zamieszkaniu w Trójmieście. Podobne zjawisko/problem, choć na nieporównanie większą skalę .mają Nowozelanczycy - na ich "normalną" podaż i "normalny" popyt nałożył się silny popyt zewnętrzny ludzi i inwestorów z całego świata co spowodowało duży wzrost cen oraz taki wzrost popytu na który tamtejsi developerzy nie byli w stanie odpowiedzieć by zrównoważyć rynek - z tym że w odróżnieniu od np. Angoli którzy nic nie robią z podobnym popytem w Londynie gdzie flegmatycznie oddano sprawę "niewidzialnej ręce rynku", zareagowali dość ostro ograniczając możliwość zakupu przez nierezydentów.
1
1
Który deweloper będzie budował ponad
miarę, żeby mieć problemy ze sprzedażą i być zmuszonym do obniżek cen, które w efekcie mogą spowodować jego upadłość?
Nie oczekuje odpowiedzi.
miarę, żeby mieć problemy ze sprzedażą i być zmuszonym do obniżek cen, które w efekcie mogą spowodować jego upadłość?
Nie oczekuje odpowiedzi.
4
0
Żaden ale rozwinięty rynek ma wielu graczy - dlatego np w Niemczech gdzie gospodarka jest silna i jest wiele podmiotów koszty budowy są często niższe niż w Polsce oraz jest mniej podatna na bańki cenowe ponieważ mocna machina gospodarcza jest w stanie zareagować na zwiększony popyt.
To tak jakbyś powiedział "który producent Samsung czy Apple będzie produkował ponad miarę żeby mieć problem ze spadkiem cen". Żaden z nich ale tam gdzie jest wysoki zysk pojawiają się kolejni gracze Xiaomi, Huawei, marki które kilka lat temu były nieznane.
Tak samo - teoretycznie - jest na rynku mieszkań. Właśnie, teoretycznie bo tutaj nie jest to takie całkiem wolnorynkowe, przekonał się o tym chociażby Gant który próbował rozpychać się po kraju aż zbankrutował. Ale już np model Dom Development który wykupił lokalnego gracza (Eurostyl) i na tej podstawie może próbować się rozpychać, budować 2x więcej? Kto wie, może zamiast budować dajmy na to w Krakowie z marżą 10% będzie wolał budować w Gdańsku z marżą 20% - to tak działa.
Zysk 200szt x 100zł na sztuce jest większy niż 30szt x 120zł.
Poza tym "starzy" developerzy mogą trwać ale mogą próbować wejść nowi gracze zachęceni dobrą marżą w mieście - problem jest jak pisałem w czym innym, nie tak prosto wyprodukować, nie tak prosto przygotować teren - i nie chodzi (nie tylko) o układy, po prostu lokalsi już wiedzą co i jak, jak gdzie z kim i w jaki sposób załatwić. Nowy gracz może wpaść na minę, zagmatwane przepisy dot MPZP też nie zachęcają do wchodzenia na rynek nowych, zagranicznych graczy. W rezultacie rynek, siła developerów się zwiększa jednak nie na taką skalę na jaką powinna, nieadekwatnie do potrzeb. Efekt jest taki o jakim pisałem na początku.
To tak jakbyś powiedział "który producent Samsung czy Apple będzie produkował ponad miarę żeby mieć problem ze spadkiem cen". Żaden z nich ale tam gdzie jest wysoki zysk pojawiają się kolejni gracze Xiaomi, Huawei, marki które kilka lat temu były nieznane.
Tak samo - teoretycznie - jest na rynku mieszkań. Właśnie, teoretycznie bo tutaj nie jest to takie całkiem wolnorynkowe, przekonał się o tym chociażby Gant który próbował rozpychać się po kraju aż zbankrutował. Ale już np model Dom Development który wykupił lokalnego gracza (Eurostyl) i na tej podstawie może próbować się rozpychać, budować 2x więcej? Kto wie, może zamiast budować dajmy na to w Krakowie z marżą 10% będzie wolał budować w Gdańsku z marżą 20% - to tak działa.
Zysk 200szt x 100zł na sztuce jest większy niż 30szt x 120zł.
Poza tym "starzy" developerzy mogą trwać ale mogą próbować wejść nowi gracze zachęceni dobrą marżą w mieście - problem jest jak pisałem w czym innym, nie tak prosto wyprodukować, nie tak prosto przygotować teren - i nie chodzi (nie tylko) o układy, po prostu lokalsi już wiedzą co i jak, jak gdzie z kim i w jaki sposób załatwić. Nowy gracz może wpaść na minę, zagmatwane przepisy dot MPZP też nie zachęcają do wchodzenia na rynek nowych, zagranicznych graczy. W rezultacie rynek, siła developerów się zwiększa jednak nie na taką skalę na jaką powinna, nieadekwatnie do potrzeb. Efekt jest taki o jakim pisałem na początku.
2
2
Po co taki gąszcz informacji, w większości odbiegających od rzeczywistości? ... i Niemcy, i Korea. ... W Niemczech jest tyłu graczy, a mieszkania w dużych miastach są na tyle drogie, że dożo większa część niż w Polsce społeczeństwa niemieckiego mieszka w lokalach wynajętych.
2
0
W Berlinie od końca roku 2016 do końca roku 2017, ceny mieszkań wzrosły o 15,6 %, Frankfurt nad Menem (12,5%), Hamburg (11,4), Stuttgart (11,3) oraz Kolonia (10,8%). Biorąc pod uwagę całe Niemcy, kupujący mieszkanie musieli za nie zapłacić pod koniec 2017 roku średnio 7% więcej, niż w roku 2016r.
1
0
Niestety rynek w Trójmieście podbili tzw inwestorzy którym oferowano kawalerki za 300 tysięcy to kupowali od razu 10...w tej sytuacji deweloperzy nie widzieli sensu sprzedawać mieszkań tak "tanio". Odbija się to rzeczywiście na przeciętnych zjadaczach chleba i młodych ludziach którzy chcą po prostu wystartowac...
3
0
Dokładnie tak, w części Gdańska następuje coś co nazwałbym swojsko "sopotyzacją" - ceny mieszkań już są nieadekwatne do oferowanych udogodnień i bonusów jakie daje zamieszkiwanie w danym miejscu, możliwej do podjęcia pracy itd a napędzane modą i popytem inwestycyjnym który opisałeś. Można to też nazwać "bookingizacją" choć nie jest to jedyny winny stąd nazwa nie do końca byłaby trafna.
Efekt jest podobny do "ubankowienia" najlepszych ulic handlowych - po 17:00 ulica zamiera bo bogate banki które wykupiły/wynajęły lokale na drogiej ulicy zamykają swoje podwoje a nie ma tam już sklepów i knajp bo te nie wytrzymały konkurencji w licytowaniu stawek najmu z bankami.
Prowadzi to do powstawania dzielnic-zombie, dzielnic-hoteli gdzie "nikt normalny" nie mieszka. Owszem, próbuje ale w pewnym momencie dowiaduje się że jest (niemal) jedynym stałym mieszkańcem Waterfrontu i w końcu sobie daruje - sprzedaje/wynajmuje a sam przenosi się do dzielnicy mieszkalnej. Inny z kolei patrzy że w jego bloku, jego dzielnicy jest coraz mniej stałych mieszkańców, czuje się nieswojo gdy wraca do budynku w którym zimą mieszka sam (teraz mniej bo turyści przyjeźdżają przez cały rok ale kilka lat temu były takie bloki-widma w Sopocie). Gdańsk jest dużym miastem stąd "sopotyzacja" nie ma aż takiego wpływu na model rozwoju (destrukcji) miasta jak to jest w przypadku naszego małego "prestiżowego" sąsiada jednak warto byłoby przynajmniej zastanowić się czy miasto przyjmie wobec tego zjawiska jakąś politykę np jasnego określania co jest budynkiem mieszkalnym a co condohotelem i egzekwowania czy jest to przestrzegane czy też w pełni pozwoli na "niewidzialną rękę rynku". Nie lubię ingerencji władz ale dyktat anarchii ("jest tak jak wyszło samo") też nie jest dobry, czasami pewne regulacje czy ustalenie zasad są potrzebne.
Prezydent Adamowicz postrzegał to zjawisko raczej jednoznacznie pozytywnie - w neoliberalnej nomenklaturze wzrost popytu wzrost cen to po prostu jednoznacznie i bezdyskusyjnie objaw sukcesu.
Pani Dulkowska mam wrażenie że ma inną wrażliwość i nie zdziwię się jeśli spróbuje wprowadzić jakieś zasady a można to regulować (dopasować do realiów) na wiele sposobów np wprowadzenie innych stawek za śmieci dla lokali, budynków wykorzystywanych na najem krótkoterminowy, wprowadzenie przepisów znoszących/ograniczających reźim ciszy nocnej po 22:00, zmiany w komunikacji miejskiej związane z charakterem dzielnicy, jej mieszkańców, ograniczenie rozwoju szkół na danym obszarze (lub przeciwnie walka o to by dzielnica była zamieszkana przez stałych mieszkańców) itd itp.
Efekt jest podobny do "ubankowienia" najlepszych ulic handlowych - po 17:00 ulica zamiera bo bogate banki które wykupiły/wynajęły lokale na drogiej ulicy zamykają swoje podwoje a nie ma tam już sklepów i knajp bo te nie wytrzymały konkurencji w licytowaniu stawek najmu z bankami.
Prowadzi to do powstawania dzielnic-zombie, dzielnic-hoteli gdzie "nikt normalny" nie mieszka. Owszem, próbuje ale w pewnym momencie dowiaduje się że jest (niemal) jedynym stałym mieszkańcem Waterfrontu i w końcu sobie daruje - sprzedaje/wynajmuje a sam przenosi się do dzielnicy mieszkalnej. Inny z kolei patrzy że w jego bloku, jego dzielnicy jest coraz mniej stałych mieszkańców, czuje się nieswojo gdy wraca do budynku w którym zimą mieszka sam (teraz mniej bo turyści przyjeźdżają przez cały rok ale kilka lat temu były takie bloki-widma w Sopocie). Gdańsk jest dużym miastem stąd "sopotyzacja" nie ma aż takiego wpływu na model rozwoju (destrukcji) miasta jak to jest w przypadku naszego małego "prestiżowego" sąsiada jednak warto byłoby przynajmniej zastanowić się czy miasto przyjmie wobec tego zjawiska jakąś politykę np jasnego określania co jest budynkiem mieszkalnym a co condohotelem i egzekwowania czy jest to przestrzegane czy też w pełni pozwoli na "niewidzialną rękę rynku". Nie lubię ingerencji władz ale dyktat anarchii ("jest tak jak wyszło samo") też nie jest dobry, czasami pewne regulacje czy ustalenie zasad są potrzebne.
Prezydent Adamowicz postrzegał to zjawisko raczej jednoznacznie pozytywnie - w neoliberalnej nomenklaturze wzrost popytu wzrost cen to po prostu jednoznacznie i bezdyskusyjnie objaw sukcesu.
Pani Dulkowska mam wrażenie że ma inną wrażliwość i nie zdziwię się jeśli spróbuje wprowadzić jakieś zasady a można to regulować (dopasować do realiów) na wiele sposobów np wprowadzenie innych stawek za śmieci dla lokali, budynków wykorzystywanych na najem krótkoterminowy, wprowadzenie przepisów znoszących/ograniczających reźim ciszy nocnej po 22:00, zmiany w komunikacji miejskiej związane z charakterem dzielnicy, jej mieszkańców, ograniczenie rozwoju szkół na danym obszarze (lub przeciwnie walka o to by dzielnica była zamieszkana przez stałych mieszkańców) itd itp.
2
2
Trochę brakuje mi konsekwencji w Twoich wypowiedziach ale z tym " ceny mieszkań już są nieadekwatne do oferowanych udogodnień i bonusów jakie daje zamieszkiwanie w danym miejscu" zgadzam się w 100%. Przy czym oddzieliłbym od tego to co nazywasz bookingizacją (bo to się ogranicza w zasadzie do jelitkowa, brzeźna i śródmieścia).
Tym nie mniej ja jednak wierzę, że rynek to wyreguluje. Czytałem analityków, którzy mówili, że jest jeszcze margines dla wzrostów cen bo ceny w dalszym cîągu są atrakcyjne do zakupu na najem i punkt zwrotny będzie wtedy kiedy to się nie kalkuluje, oczywiście mówili oni ogólnikowo. Ja wiem, że w Gdańsku w wielu dzielnicach zakup na najem już się nie kalkuluje. Słyszałem też wypowiedź jakiejś pani profesor z SGH, która mówiła, że Polacy nie potrafią inwestować w nieruchomości bo powinno się inwestować w nieruchomości, które łatwo spieniężyć a do takich nie należą drogie mieszkania, a takie zazwyczajj kupowane są pod inwestycje.
Myślę, że kolejne kilkanaście miesięcy pozwoli zweryfikować powyższe stwierdzenia. Myślę też, że dużo osób, które kupiło w ciągu ostatnich miesięcy mieszkanie pod inwestycje będzie zawiedziona.
Tym nie mniej ja jednak wierzę, że rynek to wyreguluje. Czytałem analityków, którzy mówili, że jest jeszcze margines dla wzrostów cen bo ceny w dalszym cîągu są atrakcyjne do zakupu na najem i punkt zwrotny będzie wtedy kiedy to się nie kalkuluje, oczywiście mówili oni ogólnikowo. Ja wiem, że w Gdańsku w wielu dzielnicach zakup na najem już się nie kalkuluje. Słyszałem też wypowiedź jakiejś pani profesor z SGH, która mówiła, że Polacy nie potrafią inwestować w nieruchomości bo powinno się inwestować w nieruchomości, które łatwo spieniężyć a do takich nie należą drogie mieszkania, a takie zazwyczajj kupowane są pod inwestycje.
Myślę, że kolejne kilkanaście miesięcy pozwoli zweryfikować powyższe stwierdzenia. Myślę też, że dużo osób, które kupiło w ciągu ostatnich miesięcy mieszkanie pod inwestycje będzie zawiedziona.
3
1
Odniosę się tylko jednej kwestii, o której wspomniałeś, a mianowicie - " jest coraz mniej stałych mieszkańców, czuje się nieswojo gdy wraca do budynku w którym zimą mieszka sam".
Uważasz, że jest to problem? ... Ludzie uciekają za miasto i godzą się na codzienne dojazdy, stanie w korkach, tylko dlatego , żeby uciec od sąsiadów i zgiełku miejskiego, a Ty wskazujesz na taki problem? Moim zdaniem, to nie jest problem. Problem dla niektórych, stanowią ciągle zmieniający się sąsiedzi, ale nie ich brak.
Mnie osobiście, ani jedno, ani drugie nie przeszkadza.
Uważasz, że jest to problem? ... Ludzie uciekają za miasto i godzą się na codzienne dojazdy, stanie w korkach, tylko dlatego , żeby uciec od sąsiadów i zgiełku miejskiego, a Ty wskazujesz na taki problem? Moim zdaniem, to nie jest problem. Problem dla niektórych, stanowią ciągle zmieniający się sąsiedzi, ale nie ich brak.
Mnie osobiście, ani jedno, ani drugie nie przeszkadza.
0
0
Obstawiam, że bańka jednak pęknie szybciej niż ci się wydaje.
Bankier ostatnio napisał, że inwestorzy zaprzestali inwestycji w mieszkania, bo ceny mieszkań są za wysokie a ceny najmu nie rosnął czyli krótko mówiąc niezadowalająca stopa zwrotu. Dodatkowo podają, że zupełnie siadły zakupy gotówkowe co oczywiście ma związek ze spadkiem zakupów inwestycyjnych. Dodatkowo przwidywania banków, że koniunktura się załamie skutkuje zaostrzaniem kryteriów kredytowych i jest jeszcze cały czas wizja wzrostu stóp.
Dodatkowo moim zdaniem, dużo gotówkowców myślących o inwestowaniu w nieruchomości w ciągu ostatnich 2 lat wyprztykało się z kasy, i aktualnie w skarpetach jest tej kasy nie tak dużo.
Według mnie, akurat w Gdańsku zakupy inwestycyjne i spekulacyjne miały duży wpływ na ceny. Inwestorzy są kluczem, brak zakupów inwestycyjnych i nietrafione zakupu inwestucyjne sprawią, że ceny w pierwszej kolejności polecą tam gdzie są one przeszacowane najbardziej i są duże zasoby mieszkaniowe czyli głównie przymorze i zaspa i dodatkowo śródmieście a to spowoduje efekt domina (dokładnie w odwrotnej kolejności jak przy wzrostach) czyli fala pójdzie przez morenę i dalej w stronę południa. Rykosztem dostaną oliwa i wrzeszcz ale tu spodziewam się mniejszej korekty.
Dodatkowo podali, że średnia pensja (średnie i duże przedsiębiorstwa) spadła w styczniu w porównaniu do grudnia o ponad 5% tak więc nie ma takiego eldorada zarobkowego jak to malowali.
To taka moja prognoza. Na razie moje przewidywania co do zakupów inwestycyjnych wydają się potwierdzać, aby to się przełożyło na ceny trzeba poczekać nawet do II kw 2020.
Aktualnie pomimo tego, że deweloperom sprzedaż siadła (dzwonią do mnie co tydzień) nie są skłonni do konkretnych obniżek czy "promocji". Na wtórnym w segmencie, który mnie interesuje sprzedać chyba jeszcze trudniej i można kupić w lepszej cenie niż u dewelopera + wytargować min 5%, ale ja spokojnie szukam czegoś najbardziej odpowiedniego i coraz bardziej mam wrażenie, że czas nie gra na moją niekorzyść.
Bankier ostatnio napisał, że inwestorzy zaprzestali inwestycji w mieszkania, bo ceny mieszkań są za wysokie a ceny najmu nie rosnął czyli krótko mówiąc niezadowalająca stopa zwrotu. Dodatkowo podają, że zupełnie siadły zakupy gotówkowe co oczywiście ma związek ze spadkiem zakupów inwestycyjnych. Dodatkowo przwidywania banków, że koniunktura się załamie skutkuje zaostrzaniem kryteriów kredytowych i jest jeszcze cały czas wizja wzrostu stóp.
Dodatkowo moim zdaniem, dużo gotówkowców myślących o inwestowaniu w nieruchomości w ciągu ostatnich 2 lat wyprztykało się z kasy, i aktualnie w skarpetach jest tej kasy nie tak dużo.
Według mnie, akurat w Gdańsku zakupy inwestycyjne i spekulacyjne miały duży wpływ na ceny. Inwestorzy są kluczem, brak zakupów inwestycyjnych i nietrafione zakupu inwestucyjne sprawią, że ceny w pierwszej kolejności polecą tam gdzie są one przeszacowane najbardziej i są duże zasoby mieszkaniowe czyli głównie przymorze i zaspa i dodatkowo śródmieście a to spowoduje efekt domina (dokładnie w odwrotnej kolejności jak przy wzrostach) czyli fala pójdzie przez morenę i dalej w stronę południa. Rykosztem dostaną oliwa i wrzeszcz ale tu spodziewam się mniejszej korekty.
Dodatkowo podali, że średnia pensja (średnie i duże przedsiębiorstwa) spadła w styczniu w porównaniu do grudnia o ponad 5% tak więc nie ma takiego eldorada zarobkowego jak to malowali.
To taka moja prognoza. Na razie moje przewidywania co do zakupów inwestycyjnych wydają się potwierdzać, aby to się przełożyło na ceny trzeba poczekać nawet do II kw 2020.
Aktualnie pomimo tego, że deweloperom sprzedaż siadła (dzwonią do mnie co tydzień) nie są skłonni do konkretnych obniżek czy "promocji". Na wtórnym w segmencie, który mnie interesuje sprzedać chyba jeszcze trudniej i można kupić w lepszej cenie niż u dewelopera + wytargować min 5%, ale ja spokojnie szukam czegoś najbardziej odpowiedniego i coraz bardziej mam wrażenie, że czas nie gra na moją niekorzyść.
1
0
Bańka? … pęknie?
Mieszkania są drogie, ze względu na wpływ na ich cenę dość silnych czynników ( wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost kosztów pracy, wzrost cen ziemi i niski poziom zapełnienia banków ziemi u deweloperów). Poza tym trudno spodziewać się, żeby przy niskich stopach procentowych i w dobrej sytuacji gospodarczej spadek cen mieszkań był znaczący. Kolejnym elementem ograniczającym spadki cen jest zmniejszenie podaży (deweloperzy z każdym miesiącem zmniejszają ofertę mieszkań wystawionych do sprzedaży). Następny element, to wciąż wysoki popyt na mieszkania ( Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 pokoju, podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2,0 pokoje na jednego mieszkańca). Trzeba wziąć jeszcze pod uwagę kiepską jakość zasobów mieszkaniowych w Polsce (np. 4-piętrowe bloki bez wind, domy jednorodzinne na terenach wiejskich).
Jednym zdaniem popyt na mieszkania w Polsce (w dużych miastach) jest wciąż duży, a podaż w najbliższym czasie będzie maleć, więc gdzie tu miejsce na spadki cen? Spadki cen jeżeli nastąpią, to nie będą jednak spektakularne
Mieszkania są drogie, ze względu na wpływ na ich cenę dość silnych czynników ( wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost kosztów pracy, wzrost cen ziemi i niski poziom zapełnienia banków ziemi u deweloperów). Poza tym trudno spodziewać się, żeby przy niskich stopach procentowych i w dobrej sytuacji gospodarczej spadek cen mieszkań był znaczący. Kolejnym elementem ograniczającym spadki cen jest zmniejszenie podaży (deweloperzy z każdym miesiącem zmniejszają ofertę mieszkań wystawionych do sprzedaży). Następny element, to wciąż wysoki popyt na mieszkania ( Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 pokoju, podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2,0 pokoje na jednego mieszkańca). Trzeba wziąć jeszcze pod uwagę kiepską jakość zasobów mieszkaniowych w Polsce (np. 4-piętrowe bloki bez wind, domy jednorodzinne na terenach wiejskich).
Jednym zdaniem popyt na mieszkania w Polsce (w dużych miastach) jest wciąż duży, a podaż w najbliższym czasie będzie maleć, więc gdzie tu miejsce na spadki cen? Spadki cen jeżeli nastąpią, to nie będą jednak spektakularne
0
1
Na rynek (na świecie) trafia góra pieniędzy, na drogie akcje, na drogie nieruchomości, nikt nie chce tego powstrzymać, poza działaniami pozorowanymi.Prognozuję dalszy wzrost cen przy słabnącej koniunkturze (stagflacja), zresztą to co piszesz to potwierdza: developerzy mają mniejszą ofertę, ceny wysokie ale nie zamierzają ich obniżyć - i raczej nie obniżą: trzeba sprzedać to co się ma z wyższym zyskiem jednostkowym zwłaszcza że koszty budowy też są wysokie.
Co do rentowności to na rynek będzie wchodziło coraz więcej inwestorów instytucjonalnych dla których 3% zysku z najmu plus średniorocznie 1-3% zysku od wzrostu wartości nieruchomości będzie wystarczające.
Spadek rentowności najmu był i jest łatwy do przewidzenia - na Zachodzie marże są niższe - w Niemczech ceny mieszkań są (w dużych, topowych miastach) 3-4x wyższe a czynsz tylko 2x niż u nas. Spadek rentowności najmu w PL mnie nie dziwi.
Rynek najmu dalej będzie się rozwijał, teraz nawet bardziej dynamicznie - o ile wcześniej był wybór płacić 2000zł i spłacać swoje czy płacić 2000zł za najem i nie mieć nic tak teraz rata od droższej nieruchomości będzie wynosić nie 2000zł a 2500-3000zł - więc wybór kupić czy wynajmować nie będzie tak oczywisty - więcej osób będzie się decydować na wynajem.
Rynek dojrzewa, domorosłych inwestorów będzie ubywać zniechęconych niższym zyskiem, przybywać będzie funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem i zajmujących się tym profesjonalnie.
ps. Pensje w styczniu co roku są niższe w stosunku do grudnia (są tam nagrody, premie roczne itp) - sprawdź inne lata - co roku to samo.
Co do rentowności to na rynek będzie wchodziło coraz więcej inwestorów instytucjonalnych dla których 3% zysku z najmu plus średniorocznie 1-3% zysku od wzrostu wartości nieruchomości będzie wystarczające.
Spadek rentowności najmu był i jest łatwy do przewidzenia - na Zachodzie marże są niższe - w Niemczech ceny mieszkań są (w dużych, topowych miastach) 3-4x wyższe a czynsz tylko 2x niż u nas. Spadek rentowności najmu w PL mnie nie dziwi.
Rynek najmu dalej będzie się rozwijał, teraz nawet bardziej dynamicznie - o ile wcześniej był wybór płacić 2000zł i spłacać swoje czy płacić 2000zł za najem i nie mieć nic tak teraz rata od droższej nieruchomości będzie wynosić nie 2000zł a 2500-3000zł - więc wybór kupić czy wynajmować nie będzie tak oczywisty - więcej osób będzie się decydować na wynajem.
Rynek dojrzewa, domorosłych inwestorów będzie ubywać zniechęconych niższym zyskiem, przybywać będzie funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem i zajmujących się tym profesjonalnie.
ps. Pensje w styczniu co roku są niższe w stosunku do grudnia (są tam nagrody, premie roczne itp) - sprawdź inne lata - co roku to samo.
1
0
Ucywilizowanie i rozwój rynku najmu, inwestorzy instytucjonalni, stopa zwrotu z najmu na zachodzie rzędu 1% to wszystko prawda. Ale to wszystko potrwa dekady zanim u nas będzie to miało statystycznie jakieś znaczenie. Na zachodzie kamienicznicy są od pokoleń u nas co najwyżej od jakiejeś dekady i dopiero raczkują.
Zgadzam się też, że będą wynajmujący usatysfakcjonowani stopą zwrotu 3% i to nie tylko instytucjonalnie ale także prywatni ktorzy dysponują 5+ lokali zakupionych kilka lat temu. Sam takich znam, ktorzy nie sprzedają lokali bo nie mają innego pomysłu,a z 5 lub więcej lokali się utrzymują, tyle że oni pokupywali swoje lokale za 50-60% aktualnej ceny. Podobnie jest z tymi na zachodzie co zadowoleni są z marży 1%.
Co do kosztów robocizny i materiałów to nawet nie ma co się tu rozwodzić bo tu działa ten sam cykliczny mechanizm co przy cenach nieruchomości t.j. pojawia się owczy pęd ceny robocizny i materiałów idą do góry, rynek siada to ceny materiałów i robocizny spadają. To takie argumenty rozpowiadane przez deweloperów dla naiwnych.
Na całym świecie i aktualnie już u nas pojawia się tzw 10 letni cykl. Moim zdaniem jesteśmy na górce, teraz czas na stagnację, kolejny krok to spadek cen, najniższe ceny powinny przypaść na za 2 do 5 lat później zacznął się powolne kilkuprocentiwe wzrosty a za jakieś 8 lat znowu owczy pęd i za 10 lat górka.
To co jest trudniejsze do przewidzenia to jak długo potrwają poszczególne okresy i o ile spadną ceny w dołku, może się okazać,że wartości bezwględne spadną niedużo np 10% ale doliczając wzrost wynagrodzeń względnie może być to 30%.
Pożyjemy, poczekamy. Ja na razie trzymam się mojej teorii.
Zgadzam się też, że będą wynajmujący usatysfakcjonowani stopą zwrotu 3% i to nie tylko instytucjonalnie ale także prywatni ktorzy dysponują 5+ lokali zakupionych kilka lat temu. Sam takich znam, ktorzy nie sprzedają lokali bo nie mają innego pomysłu,a z 5 lub więcej lokali się utrzymują, tyle że oni pokupywali swoje lokale za 50-60% aktualnej ceny. Podobnie jest z tymi na zachodzie co zadowoleni są z marży 1%.
Co do kosztów robocizny i materiałów to nawet nie ma co się tu rozwodzić bo tu działa ten sam cykliczny mechanizm co przy cenach nieruchomości t.j. pojawia się owczy pęd ceny robocizny i materiałów idą do góry, rynek siada to ceny materiałów i robocizny spadają. To takie argumenty rozpowiadane przez deweloperów dla naiwnych.
Na całym świecie i aktualnie już u nas pojawia się tzw 10 letni cykl. Moim zdaniem jesteśmy na górce, teraz czas na stagnację, kolejny krok to spadek cen, najniższe ceny powinny przypaść na za 2 do 5 lat później zacznął się powolne kilkuprocentiwe wzrosty a za jakieś 8 lat znowu owczy pęd i za 10 lat górka.
To co jest trudniejsze do przewidzenia to jak długo potrwają poszczególne okresy i o ile spadną ceny w dołku, może się okazać,że wartości bezwględne spadną niedużo np 10% ale doliczając wzrost wynagrodzeń względnie może być to 30%.
Pożyjemy, poczekamy. Ja na razie trzymam się mojej teorii.
1
0
Po tym co zrobiono po upadku Lehman Brothers nie ma już czegoś takiego jak cykle 10-letnie. Góry pieniądza będą powstrzymywać krach oraz działać antyrozwojowo = stagflacja. W Polsce scenariusz bazowy to druga kadencja neokomunistycznego narodowego socjalizmu, w tym wariancie przewiduje w ciągu 3 lat wzrost pensji o (min) 10%, wzrost cen nieruchomości w tym samym okresie trzech lat o (min) 10% i inflację min 6%.(komuniści lubią nakręcać inflację) Zastrzezenie- wartości w $£€ będą inne że względu na kilkuproc. osłabienie pln. W tym wariancie rozwój rynku najmu będzie wolniejszy co może oznaczać nie tylko nominalny wzrost cen mieszkań ale i stawek najmu.
No chyba że się coś zadzieje...
No chyba że się coś zadzieje...
1
0
Liczba nowych pozwoleń na budowę obniżyła się o 21,4% rok do roku, co jest najgłębszym spadkiem od 2013 r.
Liczba nowo budowanych mieszkań spadła o 25,3%, co jest najgłębszym spadkiem od 2013 r.
… a na horyzoncie wciąż nie widać spadku cen mieszkań.
Liczba nowo budowanych mieszkań spadła o 25,3%, co jest najgłębszym spadkiem od 2013 r.
… a na horyzoncie wciąż nie widać spadku cen mieszkań.
0
0
Jak niby mają spadać skoro spada podaż a nie popyt?
0
0
Podaż, to liczba mieszkań wystawionych do sprzedaży, a nie liczba pozwoleń na budowę, czy liczba nowobudowanych mieszkań. Faktem jest, że liczba wystawianych mieszkań do sprzedaży jest dostosowywana przez deweloperów do popytu i obecnie jest mniejsza niż w analogicznych okresach roku ubiegłego. Wszystkie te symptomy wskazują, że nad rynkiem nieruchomości "coś wisi"
Wszyscy liczą, że ceny mieszkań wkrótce zaczną spadać … i mogą mieć rację ?
Wszyscy liczą, że ceny mieszkań wkrótce zaczną spadać … i mogą mieć rację ?
0
0
W sytuacji gdy developerzy podpisują umowy rezerwacyjnego nawet na inwestycje na kt nie mają jeszcze pozwolenia na budowę można je postrzegać jako przynajmniej projekcje podaży plus ci którzy już budują/sprzedają widzą ile jest pozwoleń więc wiedzą czy spodziewać się zalewu konkurencyjnej oferty czy niekoniecznie.
0
0
Odnośnie popytu, to trafiłem ostatnio na artykuł z roku 2007, kiedy to Rzeczpospolita pisała, że w Polsce wówczas brakowało 1,5 mln mieszkań. Po dwunastu latach, przy oddawanych średnio 150 tys. nowych mieszkań rocznie, przy ujemnym przyroście naturalnym, powinniśmy już chyba dawno zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe? :)
1
0
Aktualnie do podawanych cen transakcyjnych należy podchodzić ostrożnie, podają , że średnie ceny transakcyjne wzrosły w I kw ale na podstawie danych procentowych nie wyciągałbym wniosków, że ceny dalej rosną bo te ceny transakcyjne są przy nieporównywalnie niższym w stosunku do zeszłego roku wolumenie sprzedaży. Znaczna część aktualnej oferty deweloperskiej i większość na wtórnym czeka na kupca i większość bez zmiany ceny na tych kupców się nie doczeka. Sam aktualnie jestem w trakcie transakcji i wiem że ryzykuję ale postawiłem na lokalizację niszową gdzie procentowe wzrosty były stosunkowo nie duże.
Zdecydowanie nie kupiłbym na morenie, przymorzu, zaspie i południu. Tam ceny aktualnie są wysokie, procentowe wzrosty były bardzo duże i cały czas trwa intensywne zabudowa tych terenów.
Zdecydowanie nie kupiłbym na morenie, przymorzu, zaspie i południu. Tam ceny aktualnie są wysokie, procentowe wzrosty były bardzo duże i cały czas trwa intensywne zabudowa tych terenów.
0
0