ceny mieszkań w Gdańsku

Za te pieniądze, co piszesz, to lepiej iść w deweloperkę na morenie na przykład

Jako inwestor ktory zszedl z rynku w pod w Marcu tego roku zrobilem sobie tournee po kilku mieszkaniach w dobrych lokalizacjach aby zrozumiec czego ludzie oczekuja i w ktora strone idzie rynek.
Przyklady? 2 pokojowe na Brzeznie w bloku z lat 70ch, 4te pietro bez windy, patalogia na klatce, syf kila i mogila, standart wykonczenia Ikea po kilku latach wynajmu airbnb - wlasciciel wola 9k/metr bo rzekomo duze zyski z krotkiego terminu..
Oboncow Wybrzeza w Spektrum klitka 40 pare metrow, jeszcze nieodebrane w stanie deweloperskim za ponad 10k/m2 bez negocjacji ceny, z dekaracja 'ze cena moze wzrosnac' - moja zona podsumowala to krotko: mindfuck.
Oferta deweloperow? Za ok. 8,5k w sensownej lokaliacji tylko terminy odboiru 2021, do tego Eurostyl, Robyg podnosza ceny regularnie, wiecej niz raz na miesiac, i mieszkania naprawde schodza bo zrobilem sciemnione rezerwacje i te mieszkania rzeczywiscie zostaly sprzedane.
Duzo z tych mieszkan idzie na inwestycje, 'inwestycja' kupic za 10k/m2 zeby wynajmowac z rentownoscia ok. 2% (sic!) - to nie inwestorzy, to kowalscy ktorzy naczytali sie gazet i boja sie ze przegapia 'okazje zycia', a inaczej pomnazac srodkow nie maja jak.

Poniżej krótkie obliczenia według Twoich założeń: mieszkanie dwupokojowe 40m2
koszt stan deweloperski 10tys x 40 = 400000zł
koszt wyposażenia i wykończenia 50tys zł Razem 450000zł
zysk: 450 tys x 2% = 9000zł rocznie
czyli miesięcznie 9000 / 12 = 750zł
Znajdziesz mi dwupokojowe mieszkanie w nowym budownictwie na Przymorzu za cenę najmu 750zł?
Nie ! Minimum muszę dać 2000zł - 2500zł + opłaty.
Przy średniej cenie najmu 2250 zł otrzymujemy stopę zwrotu 6%, a nie 2%

Nie zawsze jest 100%rocznie wykorzystania, jest amortyzacja sprzętów, podatki w wysokości od 8-23% i inne opłaty związane z posiadaniemm, do tego nie wszyscy klienci płacą, czasami trzeba się latami sądzić a to znaczne koszty...zysk realny nie przekroczy 3%

Ale, jak uczy doświadczenie, w dłuższym okresie można spodziewać się też wzrostu wartości mieszkania. Nie tylko "plagi egipskie", katastrofy i nieszczęścia mogą się wydarzyć, chociaż warto mieć je na uwadze.

To nie plagi egipskie, to statystyka i rzeczywistość. Jeśli chodzi o wzrost wartości to zależy od koniunktury i lokalizacji. Znam bardziej dochodowe inwestycje. Do tego taki najem nie jest całkowicie bezobsługowy a to też koszt. Najbardziej opłaca się kupić mieszkanie za gotówkę ale nie wynajmować.

Wyjaśnij proszę, dlaczego najbardziej opłaca się kupić mieszkanie za gotówkę i nie na wynajem.
Mieszkanie kupione nie na wynajem, nie przynoszące systematycznego dochodu, zamraża (niepotrzebnie) kapitał. Mieszkanie zakupione do własnego użytku, nie można traktować jako zakup inwestycyjny. Teoretycznie też znam bardziej dochodowe inwestycje, ale jednocześnie są one bardziej ryzykowne

Ponieważ najem jest działalnością która wymaga aktywnego udziału jeśli myślisz serio o zarabianiu. Do tego jak każda działalność niesie ze sobą ryzyko i czasem zamiast zysku niesie straty. Ludzie często szukają alternatywy dla lokat a ceny mieszkań rosną szybciej niż procenty na lokacie, tego zysku nie będzie w przypadku kredytu bo kredyt nam go zje, więc inwestowanie na kredyt ma sens tylko jak osobiście zajmujesz się obsługa nieruchomości (doposażenie, sprzątanie, drobne prace remontowe, obsługa prawna) i to jeszcze najlepiej kilku...

Tyle tych mieszkań się sprzedało, że mogą być fajne ceny od połowy października do końca maja. Mam na myśli cenę wynajmu krótkoterminowego dla przyjezdnych;-)

Oczywiście mieszkań nadal brakuje na cele mieszkaniowe ale mieszkaniówka już coraz mniej dostępna dla ludzi lokalnych.

to zakladajac ze czynsz wynosi zero, mieszkania nie musisz nigdy remontowac, a czas wynajmujacego stracony na bieganie wokol mieszkania jest bezwartosciowy - typowe podejscie kowalskich ktorzy zostali 'inwestorami'

Poza tym; patrząc krótkoterminowo to faktycznie obsługa kredytu, remont mieszkania, problemy z wynajmującymi oraz obsługa mieszkania to sumując jest to niemały koszt, to może nie jest to interes życia.

Jednak patrząc długoterminowo to: kredyt nam maleje "nawet gdy był zakontraktowany w ratach równych" po prostu; rata kredytu na poziomie 3 tys. zł teraz ma się nijak do siły nabywczej za 10, 15 czy 25 lat przy tej samej racie do spłaty 3 tys. zł z każdym rokiem mniej obciąża budżet bo te 3 tys. zł teraz stanowi większą wartość nabywczą niż w następnych latach, kolejnym czynnikiem wzrostowym jest wartość lokalizacji a co za tym idzie i mieszkania, i kolejnym zamożność społeczeństwa. Te trzy czynniki: siła nabywcza, lokalizacja, i zamożność są twoją wartością, którą nie kalkulujesz tu i teraz. Jednak twoje dzieci za naście lat będą na to patrzeć z innej perspektywy.

Logika by podpowiadała następujące działanie, żeby zarabiać: Kupować mieszkanie, spłacać, wynajmować, remontować i za 10 lat sprzedawać, kupować kolejne w mniej prestiżowej lokalizacji, i powtarzać cykl, sprzedawać i tak dalej. Na jednym mieszkaniu może to nie dużo ale na nastu to już jest pokaźny dochód.

Zobrazuję to na przykładzie na rzeczy ruchomej: Np. wypożyczalnia kupuje "w leasingu" na 1000 samochodów, ma określony rabat (ale nie jest nieskończenie duży) i ma koszty. jednak sprzedając ten samochód np. za 1,5 roku przy założeniu, że jest wynajmowany w 80% zyskiem tej wypożyczalni jest ponowna sprzedaż tego samochodu na rynku wtórnym w okresie najkorzystniejszym czyli od zakupu do końca eksploatacji 1-2 lat to jest cykl najwyższego wzrostu / czytaj zysku. Tak samo jest z mieszkaniami, tyle tylko, że ten cykl czasowy jest trochę inny.

Wynajmowanie mieszkań to zarabianie nie tylko na wynajmie ale i na sprzedaży. Nie ma sentymentów, nie wolno przywiązywać się do mieszkań, tylko: kupować, wynajmować, sprzedawać.

Chyba trochę się rozpędziłeś.
Przykładowo kupiłem 3 lata temu mieszkanie za 400tys zł z myślą o wynajmie. Przez 3 lata nastąpił wzrost wartości mieszkania o 100tys zł. Gdybym sprzedał dzisiaj mieszkanie miałbym 500tys zł, ale straciłbym źródło przychodu z wynajmu.
Dzisiaj nie mam szans na kupno mieszkania w cenie sprzed 3 lat, czyli za 400tys zł, więc jeżeli nie muszę, to nie sprzedaje mieszkania.

do tego zaklada ze mieszkanie jest wynajete 12 miesiecy w roku, non stop - typowe podejscie ludzi bez pojecia

Wiec nie zarobiles 100 tysiecy, takich milionerow co by zarobili gdyby jest na pęczki. Kupiles za 4 stowki staly czynsz i tyle

Wynajem jest OK ale trzeba wiedzieć co i jak zaś rentowność netto jest raczej rzędu 3-4% niż 2 czy 6
W podanym przykładzie "pominąłeś" kilka danych:

40m2 x 10000 = 400 000zł (OK)
50 000zł wykończenie i wyposażenie (OK aczkolwiek dość skromnie)
===================
450 000zł

Dalej już słabo:
2250zł OK ale trzeba liczyć jakieś 11 m-cy w roku czyli
2250zł x 11 minus (!) opłaty czynszowe za dwunasty miesiąc
minus podatek 8,5%
===========
22 000
minus koszty odtworzenia wyposażenia i remonty (szacuje na ok 30 000zł/10 lat) czyli minus 3 tys rocznie

Reasumując inwestycja da nam nie 27 000zł a 19 000zł czyli jakieś 4%.
Do tego dochodzą ryzyka (ale i potencjalne zyski)
- ryzyko najmu nierzetelnej osobie - brak dochodu + koszty czynszu itp. nawet przez wiele lat (Polska)
- spadek/wzrost wartości nieruchomości - moim zdaniem wcale nie jest pewne że nieruchomości będą tylko drożeć - zwłaszcza w Polsce - w tej chwili są już relatywnie drogie a zakładając IMHO - enerdyzację Polski (kto będzie miał olej będzie uciekał stąd do starej UE) może być tylko gorzej. Nie spodziewam się gwałtownych czy nawet istotnych spadków cen ale wzrostów jeszcze mniej.

Przy takich parametrach może się okazać że lepiej kupić obligacje USA $$ na 2%. - raz że pewne 2%, dwa że forsy nie zeżre inflacja (przynajmniej nie tak jak PLN w PRL2.0) lub inne inwestycje, lokaty np w ramach IKE - wtedy bez podatku Belki.

No dobra!, to napiszę inaczej.
Przykładowo: kupiłem 3 lata temu mieszkanie za 400tys zł z myślą o wynajmie. Przez 3 lata nastąpił wzrost wartości mieszkania o 100tys zł. Sprzedałem dzisiaj mieszkanie. Mam 500tys zł, ale straciłem źródło przychodu z wynajmu.
Dzisiaj nie mam szans na kupno mieszkania w cenie sprzed 3 lat za 400tys zł, ale mogę uchodzić za prawdziwego inwestora, bo zarobiłem 100tys zł.
Teraz lepiej? :)
Żeby brzmiało jeszcze lepiej to usunę ostatnie zdanie:
Przykładowo: kupiłem 3 lata temu mieszkanie za 400tys zł z myślą o wynajmie. Przez 3 lata nastąpił wzrost wartości mieszkania o 100tys zł. Sprzedałem dzisiaj mieszkanie. Mam 500tys zł, czyli stóę na czysto. Hurrra !!!

Mała poprawka. Mam stówę ze sprzedaży i 60tys z wynajmu, razem mam 160tys zł na czysto.
Teraz to jestem inwestor pełną gębą :)

Nie 2%, nie 6%, ale 4%, czyli jak to bywa najczęściej, prawda leży gdzieś po środku.
Warto dodać, że mieszkanie jest wartością materialną, którą zwyczajnie można dotknąć, w przeciwieństwie do wszelkiego rodzaju środków pieniężnych zdeponowanych w wirtualnym świecie internetowych kont bankowych lub maklerskich. Dla dużej części społeczeństwa ma to znaczenie.

Nie nakręcaj się; Rolnik, który ma 1 ha nie jest rolnikiem a Ty z 1 mieszkaniem nie jesteś inwestorem. Poza tym cykl 3 letni w mieszkaniówce to żaden cykl - chyba, że kupujesz tuż przed cyklem i sprzedajesz w trakcie fazy wznoszącej, nie czekając na stagnację.

ale 2013 r. m. w Gdańsku już były w fazie stagnacji cenowej (po cyklu 2007-2008) dzisiaj mamy 2019 r. - 6 lat w fazie silnego cyklu wzrostowego i masz ~100% przychód ze sprzedaży. To jak na te 6 lat mało? Mało inwestujesz, mało zarabiasz. Inwestycja w nieruchomości to długookresowa zabawa.

Gdybyś miał mieszkanie warte 2,5 mln na Dolnym Sopocie i 5 tys. zł dochodu miesięcznego z wynajmu, to z punktu widzenia inwestowania nie wolałbyś mieć 10 mieszkań np. w Gdańsku, każde po 250 tys. zł i dochód miesięczny na poziomie 2,5 tys. zł z każdego mieszkania? Miałbyś trochę inaczej te 2,5 mln zainwestowane, niż w jedno mieszkanie.

Mieszkanie w Sopocie nie zdrożeje w ciągu następnych 10 lat 100% a nawet 50%, jak 25% transformacyjnie to będzie dobrze, nie ma opcji. Jednak te 10 mieszkań w Gdańsku przez następne 10 lat osiągnie in plus min. 70-100%.

Dobrze zrozumiałem? Głównym zarzutem w podanym przykładzie jest posiadanie tylko jednego mieszkania? Jeżeli tak, to pomnóż wszystkie liczny przez 10 (to tylko przykład)
Posiadanie jednego, czy dziesięciu mieszkań nie zmieni mojego stosunku do bezkrytycznego stosowania głównej tezy R
cyt. "Nie ma sentymentów, nie wolno przywiązywać się do mieszkań, tylko: kupować, wynajmować, sprzedawać".
Uważam, że sprzedaż mieszkania wynajmowanego (źródła systematycznego dochodu) jest uzasadniona tylko w przypadku posiadania pomysłu na lepsze, bardziej dochodowe zagospodarowanie środków uzyskanych ze sprzedaży. Lepszym zagospodarowaniem środków może być ponowny zakup kolejnego mieszkania, pod warunkiem, że koszt zakupu nowego lokalu będzie niższy od sprzedanego, a dochód z wynajmu będzie przynajmniej na tym samym poziomie. Dzisiaj jest to bardzo trudne do osiągnięcia, bo ceny mieszkań stale rosną, a na duże spadki nie liczyłbym w najbliższym czasie. Dlatego z zakupem nowego mieszkania warto się wstrzymać, a ze sprzedażą starego też nie ma co się spieszyć.