Cena mieszkania na wynajem

popyt - podaż. To są ceny rynkowe

No okej, ale niektórzy są naprawdę bezczelni. Wynajmują mieszkanie po babci i trzepią z tego kasę, ale ani złotówki nie chcą zainwestować w poprawę warunków mieszkania.

Jakbyś zobaczyła jak niektórzy potrafią potraktować takie wynajmowane mieszkanie i ile kasy kosztuje przywrócenie go do stanu poprzedniego.....więc wynajmujący włączają tą cenę w ryzyko
ale to jeszcze nie jedyne ryzyko które wpływa na cenę najmu..A co jak do twojego mieszkania wprowadzi się patologia z dziećmi?
Jeśli stosować prawnie dozwolone środki to możesz mieć taką rodzinkę na utrzymaniu przez kilka lat...nie mówiąc o tym że kasy nie odzyskasz a rachunki zapłacić trzeba bo takie jest prawo
do tego lokalizacja...wielu ludzi wynajmuje z przypadku i nie są to fachowcy więc nie spodziewaj się fachowości
A zrobić skromny remont to trzeba liczyć tysiąca za metr za najtańsze materiały robocizny i wyposażenie. ..
to sobie policz kiedy to wydzie na zero.? A co dopiero o zarobku jak po dwóch,trzech latach znowu trzeba na nowo odswiezyć, naprawić, wymienić...A to kosztuje i to nie mało
no i cena mieszkania za metr, im drożej tym najem też będzie większ

Wolny rynek i ceny same się wyregulowały, nie stać cię albo standard ci nie odpowiada to nie wynajmujesz, Niestety dopóki ludzie będą chcieli wynajmować to ceny będą wysokie.

Co jest "bezczelnego" w wynajmowaniu mieszkania o niskim standardzie, tak długo jak oferta jest uczciwie opisana? Do Biedronki też masz pretensje, że to nie delikatesy? Kobieto, przeglądasz najtańsze oferty na rynku i oczekujesz apartamentów premium? Jakość kosztuje, jak w każdej branży. Nie dostaniesz nowego Leksusa w cenie 10-letniego Forda. Chyba, że jesteś z tych co miniumum raz w miesiącu trafiają szóstkę w Totku.

P. S. miałem przypadek delikwenta, który w 4 miesiące zapuścił mi mieszkanie po pełnym odświeżeniu. Gdyby nie wcześniejsze rozstanie, z końcem rocznej umowy lokal nadawałby się jedynie do "generalki". Trzymam kciuki za powstanie ogólnopolskiego systemu referencji dla najemców oraz "czarną listą" dewastatorów i oszustów. W dobrze pojętym interesie wszystkich wynajmujacych i uczciwych najemców (bo i tacy sie czasem zdarzaja wbrew powszechnej opinii).

Takie są cechy rynku, jest popyt, jest podaż, a na cene wynajmu wpływa nie tylko metraż, ale i ulokowanie, oraz ceny mieszkań w danym miejscu

Ja mam mieszkanie i wynajęłam je od razu po generalnym remoncie. Stawialiśmy ściany, nowa elektryka, hydraulika... wszystko z najlepszych materiałów. Wynajęłam je na rok i po tym czasie myślałam, że krew mnie zaleje, nie zdawałam sobie sprawy, że ludzie mogą aż tak nie szanować czyjejś własności. Także kompletnie mnie to nie dziwi, że ludzie nie chcą inwestować bo lokatorzy w większości niszczą strasznie i niezbyt taka inwestycja się opłaca.

Ja przed zakupem swojego mieszkania też wynajmowałem i oglądałem mieszkanie które było bardzo słabo wyposażone, same podstawowe rzeczy, kuchnia z Castoramy itp., ale było 1.5 roczne, niestety stan tego mieszkania wołał o pomstę do nieba. Jak można w 1.5 roku wyhodować grzyba w nowym mieszkaniu, doszczętnie zniszczyć i tak słabe już wyposażenie a w każdym zakamarku zostawić pajęczyny. Najgorsze jest to że właściciel nawet tego slamsu nie posprzątał przed pokazaniem nowemu najemcy. Najemcy jak i najmujący są siebie warci. Jedni mają w d*** bo to nie ich a drudzy tylko chcą co miesięcznego najmu. Dziwię się tylko że ktoś może tak mieszkać a najmującym nie jest wstyd żądać pieniędzy za chlew.

Ogólnie masz rację, często swój trafia na swojego. Efekt zna każdy z autopsji: rynek jest opanowany przez kanciarzy wynajmujących oszustom ;-) A poważniej, lepsze (zadbane / doinwestowane) mieszkania trafiają na najem (głównie krótkoterminowy) organizowany przez portale pośredniczące typu airbn'b. Za o wiele wyższe stawki rzecz jasna. Pod najem długoterminowy z ogłoszenia pozostają "odpady". Nie oplaca się w nie inwestować zbyt dużo, bo przeciętny najemca za podwyższony standard nie dopłaci. Nie stać go. Więc to kasa wyrzucona w błoto, nigdy się nie zwróci. Na zaniedbane mieszkania chętni i tak się znajdą, o ile cena będzie względnie niska . A o to przecież w tym chodzi. Chcecie tanie mieszkania, dostajecie tanie mieszkania. Standard mają taki na jaki ich cena pozwala. Usługi remontowe, modernizacje, wyposażenie, materiały budowlane kosztują w PL niewiele mniej lub tyle samo co w DE. A czynsze są (jeszcze) sporo niższe. Cudów nie ma, normalny wynajmujący z własnej kieszeni do interesu dokładać nie będzie.

Co jest wg Ciebie zawyżone???

Mieszkanie 500 000zł
coroczne drobne uzupełnienia (meble agd, tv) min 5000zł
co dwa lata odświeżenie za min 5000zł
co 10 lat remont za 50000zł
ubezpieczenie i podatek od nieruchomości ok 1000zł rocznie
====================
40 lat
nieruchomość 500 000zł
agd meble, 200 000zł
remonty 300 000zł
ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości 40 000zł
=================
1040 000zł

Teraz tak:
wynajem 2700zł x 10 m-cy minus podatek 8,5% = ok 25 000zł x 40 lat = 1 000 000zł

Dlatego nikt Ci chałupy wartej pół bańki nie wynajmie za 350PLN plus rachunki.

o ile z ostatnim zdaniem można się zgodzić to wcześniej napisałeś mnóstwo głupot.
- 5000zł to faktycznie "drobne" uzupełnienia, nikt nie robi za taką kwotę takich drobnych uzupełnień co roku, sama gwarancja na agd to 2 lata. Jak ktoś wrzuci 5000 w uzupełnienie agd (a w zasadzie za tą kwotę to kompleksową wymianę) po 10 latach to i tak byłoby dobrze
- odświeżenie ( czyli przemalowanie w praktyce) co 2 lata - ok, ale z kwotą znowu odjechałeś
- co 10 lat remont za 50000, tu to już zaliczyłeś odjazd na maxa. 50000 to remont generalny. Pokaż chociaż jedno mieszkanie na wynajem gdzie ktoś po 10 latach robi remont generalny (ściany, podłogi, łazienka, kuchnia, meble, agd)

Po 10 latach najmu musi być remont generalny
Może bez prucia instalacji ale podłogi wymieniamy, kafle wymieniamy, "białą" ceramikę wymieniamy
najczęściej też meble i materace są do wymiany,
Wprawdzie to zależy od użytkowania ale niektóre rzeczy wymienia się częściej bo wypadki losowe, inne nie
ale po 10 latach intensywnego użytkowania nie ma bata, musi być 90% wymienione jeśli nie było wcześniej
I oczywiście obsluga ubezpieczeń bo nie zawsze sprawca szkody jest ubezpieczony
Wielu ludzi ma fajnie urządzone mieszkania ale ich nie wynajmuje w obawie przed dewastacją
Mam kilka takich pustych lokali pod opieką gdzie właściciele płacą tylko za dozór i załatwianie spraw lokalowych
Na początku namawiałam ich na wynajem, ale teraz jak mam porównanie jak wygląda po kilku latach mieszkanie nieużywane od wynajmowanego to rozumiem ich decyzję.

Kocio, dasz mi do siebie jakiś namiar (kontakt)? W kwestii "opieki" nad mieszkaniem chciałem popisać na prv.

proszę

Z ciekawości, jak wyobrażasz sobie pełną wymianę AGD w mieszkaniu klasy "premium" (2700 samego czynszu + opłaty to nie jest małe tanie mieszkanko)? Dla porównania wyposażenie lokalu który wynajmuję za nieco ponad połowę tej kwoty: pralka 1400, zmywarka 1400, lodówka 1800, odkurzacz 500 i już mamy to Twoje 5k pln. a gdzie płyta grzewcza, piekarnik, mikrofala, żelazko, suszarka? I to w wydaniu premium, bo jako ktoś płaci prawie 3k PLN miesięcznie to wymaga "nieco" więcej.

I ile Twoim zdaniem kosztuje odświeżenie dużego mieszkania w podwyższonym standardzie o jakim wspominał ~es? Dla porównania, 2 lata temu odświeżyłem kawalerkę 25 m2. Nic szczególnego, tania kawalerka wynajmowana za ok. 1000 + opłaty. Zakres prac: jedynie malowanie tanią (ale nie najtańszą) farbą + drobne naprawy paneli + pojedyncze drobnostki. Żadnych prac przy ogrzewaniu, elektryce, wod-kan, bo one kosztują majątek. Oczywiscie sprawdzony wykonawca, nie najtańszy z internetu. Taki co przyjdzie trzeźwy do roboty, niczego nie zniszczy i wykona prace zgodnie z regułami sztuki. Może nie artysta swego fachu, ale też nie partacz. Wyszło 1900 za całość. Od tego czasu ceny usług i materiałów MOCNO wzrosły. Teraz rozważ zapewne 2-3 razy większe mieszkanie, droższe farby / materiały (lokal premium) i 5k PLN podane przez ~es wydaje się mieć sens.

W temacie remontu generalnego naprawdę mnie zaintrygowałeś. Co ile lat TY robisz taki remont w swoich lokalach? Oczywiście mówimy o tych które wynajmujesz, bo one niszczą się znacznie szybciej niż zwykle. Przykladowo u mnie po 10 latach armatura łazienkowa czy kuchenna, kabiny prysznicowe, miski sedesowe, umywalki, baterie nadają się najczęściej do wywalenia. Podobnie spora część mebli. U Ciebie jest inaczej? Kabina czy bateria wytrzymuje Ci 15 lat wynajmu, nic nigdy nie robisz przy instalacji wodnej?

Po pierwsze mieszkanie za 500000pln z wykończeniem nie zaliczyłbym do klasy premium. Dzisiaj to zaledwie 2 pokoje w nowym budownictwie na Przymorzu.
Co do AGD: pralka 900zł, zmywarka 900zł, płyta indykacyjna 800zł, mikrofala 300zł, lodówka 1300zł, piekarnik 800zł i masz 5000zł. Ok do tego małe agd max 1000zł. Oczywiście można kupić samą lodówkę za ponad 10000, ale w tym wszystkim chodzi o to aby zapewnić mieszkanie funkcjonalne ze sprawnym, w miarę nowym sprzętem i nie dopłacać do biznesu.
Tym nie mniej mówienie o co rocznym doposażaniu agd za 5000zł jest niepoważne.

Nie chcę się wdawać w dalsze szczegółowe kalkulacje, tylko chciałbym zwrócić uwagę na cały post o którym mowa.
Mowa jest o mieszkaniu za 500000 i rocznym zysku netto ok 25000 , przy czym średnie roczne koszty przedstawione w poście to 13500.
Zarobek nieco ponad 10000 przy inwestycji 500000, czyli nieco ponad 2% roczna stopa zwrotu. Czyli mniej niż można dostać na lokatach, pomimo ryzyka nadmiernych zniszczeń, opóźnień z płatnościami - generalnie nerwy. Dodatkowo praca związana ze znalezieniem najemcy, praca związana z organizacją remontów i zakupami itd itp.

Czy naprawdę uważasz, że przy takiej kalkulacji ktoś by się w to bawił (nawet uwzględniając wzrost ceny nieruchomości w przeciągu 10 lat)?

Nie wiem jakie są ceny wynajmu na Przymorzu, ale w Gdyni (poza ścislym centrum) prawie 3k czynszu + opłaty za lokal o standardowej powierzchni to jest klasa "wyższa". Oczywiście nadal nie "apartament", te startują o oczko wyżej. W temacie budżetowego AGD są dwie szkoły: kupować drożej na dłużej (nieco trwalszy sprzęt z możliwością ew. naprawy pogwarancyjnej) lub w nienaprawialne jednorazówki z trudem przetrzymujące gwarancję (czasem odrobinę dłuzej). Ja jestem wyznawcą tej pierwszej, Ty jak sądzę drugiej. Każda z nich ma swoje wady i zalety. W kwestii corocznego dopasażania za 5k zgoda, dla mnie abstrakcja. Ale znowu, ja wynajmuję znacznie tańsze lokale więc tego akurat aspektu nie oceniam.

W temacie stopy zwrotu, nie znam osoby która by żyła na rozsądnym poziomie z samego wynajmu w PL. Jak sam piszesz stopa zwrotu jest żenująca niska, wymagania kapitałowe "na start" wysokie, pracy przy tym relatywnie (jak na zarobki) dużo, pożądana jest szeroka wiedza ogólna (prawo, kwestie budowlane: elektryka, hydraulika, wykończeniówka, umiejętności "miękkie": negocjacyjne itd.), ryzyko spore (choć da się je mocno ograniczyć kosztem nieco mniejszych zysków). Może jeśli masz więcej niż 5 lokali w ponadprzeciętnym standardzie i świetnej lokalizacji wygląda to inaczej. Osobiście traktuję lokale jako formę dywersyfikacji w lokowaniu zaoszczędzonych środków, na podobnej zasadzie jak niektórzy oprócz walut trzymają sztabki złota czy dzieła sztuki. Zysk z najmu to tylko miły dodatek, bonus. Moim zdaniem istnieją lepsze sposoby na główne źródlo dochodów, czytaj szybki zarobek.

ad1. Pralka, suszarka, zmywarka, piekarnik, płyta indukcyjna, okap, lodówka, tv, kino domowe, wypoczynek, tapczan, fotele, stół z krzesłami, meble pokojowe jedne, drugie, szafa zabudowa, komplet na taras - wszystkie wymienione do tej pory pozycje to ok 2tys zł/szt czyli już jest prawie 40 tys, do tego odkurzacz, drobne agd plus masa "drobiazgów" - a to szafka na buty, a to stojak, a to lustro, a to rolety, a to elektryczna markiza tarasowa, wymiana zamków co lokatora (to nie klucze za 5zł - wkładka plus komplet kluczy to 300zł, niby nic ale dodać trzeba), żelazko, sama deska do prasowania to też parę zł, i tak dalej i tym podobne nazbiera się łączny koszt ok 50 tys zł - możesz to wymienić na raz wydając 40-50 tys albo - raczej, w realu - co roku po 5000zł w ślad za potrzebami i zużyciem - w wynajmowanym mieszkaniu w ciągu 8-10 lat musisz wymienić wszystko.
ad2. Przepraszam ale jeśli zamierzasz wynajmować mieszkanie a nie chlew dla studentów (który w końcu też trzeba wyremontować) to co 10 lat musisz tam zrobić remont generalny z tanimi materiałami lub co 15 lat wytrzymałymi, droższymi, koszt to 50-100 tys zł:
- sama kuchnia to jakieś 20 tys (teoretycznie można za dychę ale jak robisz w miarę standard to prędzej zamkniesz się w 30 a nie 10)
- łazienka min 10 tys (kafle, armatura, meble, malowanie itp)
- gruntowne malowanie mieszkania (szpachla, gruntowanie, odgrzybianie, malowanie, dekoracja) min 10 000zł
- podłogi kolejne grube tysiące, oświetlenie, lampy - kolejny pieniądz
- a drzwi wewnętrzne? Może wystarczy regulacja +czyszczenie + malowanie - ale nawet to jest koszt a w pewnym momencie wymiana.
- raz na może nie 10 ale 20 lat masz też szansę że trzeba będzie wymienić okna, część instalacji itd - to oznacza kolejne 10-20tys/20 lat czyli 5-10 tys zł co te dziesięć.
A takich mieszkań gdzie po 10 latach robiony jest gruntowny remont jest coraz więcej - fakt, są jakieś nory "dla studentów", natomiast dużo, bardzo dużo i coraz więcej jest mieszkań czy nawet naprawdę apartamentów odremontowanych za solidne pieniądze. Część patrzy wyłącznie na cenę ale coraz więcej najemców oczekuje pewnego standardu.

Na końcową cenę wynajmu wchodzi m.in. podatek, czynsz miesięczny, opłata za śmieci, standard mieszkania i lokalizacja. Ja wynajmuję kawalerkę za około 1500 zł miesięcznie. Niestety niedawno miałam problem z niepłacącym lokatorem. Po 3 miesiącach postanowiłam skorzystać z usług firmy https://biurocbbp.pl/oferta/nieruchomosci/negocjacje-eksmisyjne-niechcianego-lokatora/ , która w moim imieniu zajęła się negocjacjami eksmisyjnymi nieuczciwego lokatora. Na szczęście udało nam się dojść do porozumienia, dzięki czemu mogłam znaleźć nową osobę na jego miejsce.

Zgadza sie, u mnie bylo podobnie i tez korzystalismy z tej samej firmy. Do dzisiaj jestesmy wdzieczni tej firmie ze skutecznie nam pomogla.